AİRBNB nedir?
Ev otelciliği şeklinde özetlenmektedir. Kendinize ait bir meskeni yada kiralamış bulunduğunuz taşınmazı başkasına kısa süreli kiraya vermektir. Her ne kadar misafir olarak ağırlama gibi terimler kullanılsa da günlük kiralama sözleşmesidir. Bunun için bazı şartların bir arada bulunması gerekir. Kısaca kat maliklerinden izin, alt kira sözleşmesi yapma izni, ruhsatların alınması, kimlik bildirim siteminin kurulması, sorumlu işletme müdürünün atanması, ve vergi kaydı diye özetleyeiliriz.
1-Site içindeki mesken mahiyetindeki dairelerin bu amaçla kullanılması için tüm kat maliklerinin onayının alınması gerekir. Çünkü taşınmazın kullanım amacı değişmektedir. Bir kat maliki dahi onay vermez ise bu amaçla kullanılamaz.
İşyeri mahiyetinde olan taşınmazlar içinde Kat Mülkiyeti Kanununa göre bazı sınırlamalar mevcuttur. Kat Mülkiyeti Kanununa göre de bazı şartları taşıması gerekir. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’in 5. Maddesinin (b) bendi uyarınca “Tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde, umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı kararın bulunması” zorunludur. Yani işletme şeklinde kiralanan taşınmazlarda kat maliklerinden onay alınması gerekir.
2- Taşınmazı kiraya veren için alt kiralama hakkı tanınmış olması gerekir.
Kiracının bu tür kiralama yapabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinde alt kiraya verme yetkisinin olması gerekir. Çünkü kanunen kira sözleşmelerinde alt kiraya vermek yasaktır.
TBK 322. maddesinde bu husus açıkça belirtilmiştir. “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.“ Ancak yazılı muvafakat alınarak alt kira sözleşmesi yapılabilmektedir. Ancak bu şartı taşımadan birçok airbnb yapılmaktadır. Sık sık şikayetler gelmeye başlamıştır. Bu durumda kiralayan ihtar çekerek durumu düzeltilmesi için kiracıya süre vermesi gerekir. Süre sonunda airbnb sonlandırılmaz ise tahliye davası açılabilir. Bunda konaklama masraflarının yüksek olmasının önemli bir etkisi vardır.
3- Ruhsatların alınmış olması gerekir. Airbnb kanunlarımızda açıkça düzenlenmemiştir. Kiralama yönü Türk Borçlar Kanunun ilgili hükümlerine göre çözülmektedir. Ancak birde işletme mahiyeti vardır. Bu durumda işletme ruhsatının alınması zorunluluğu vardır. Çünkü işin mahiyeti işletmedir. Bunlardan ilki 26.11.2013 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi ile yurt ve pansiyon gibi kullanılan günübirlik kiralanan yerlerin yurt ve pansiyonlar gibi “İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik” hükümlerine tabi tutulmaları olmuştur. Buralar birer iş yeri niteliğinde oldukları, yetkili idarelerden usulüne uygun olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunlu tutulmuştur. Kısaca günü birlik kiralanan yerler pansiyon statüsünde kabul edilmiş ve başta ruhsat gibi diğer kurallara tabi kılınmıştır.
İşletme için Ruhsat vermeye yetkili kurum ise belediyelerdir. Pansiyon için ise Bakanlıktır. Kısa dönemli konut kiralama faaliyetini gerçekleştiren konut sahipleri konutun bulunduğu belediyeden gerekli belgelerle pansiyon ruhsatı alınması zorunludur.
Kural koyucu Pansiyon ruhsatı almadan bu faaliyeti gerçekleştirenlere Kabahatler Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca para cezası uygulamaktadırlar.
2023 yılı için 1.295,00 TL idari para cezası (her yıl artmaktadır) uygulanmaktadır. Para cezası ile işyeri kapatılmaktadır. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’in 32. Maddesinin 9. Fıkrasında bu husus düzenlenmiştir. Fıkrası uyarınca pansiyon ruhsatı alınmaksızın kısa dönemli kiralama faaliyetinin gerçekleştirildiği yerler, bir tutanakla belirlenmek mühürlenmek suretiyle re ’sen kapatılacaktır. Yani işletme nedeni ile her daire kolayca günübirlik kiralama için kullanılamayacaktır.
4-KİMLİK BİLDİRİM ZORUNLUĞU VARDIR. Bu konutların yasal olmayan amaçlara hizmet etme ihtimali yüksektir. Bir başka deyişle illegal amaçlı olarak kiracılar tarafından kullanılabilme riski vardır. Bu başta uyuşturucu ticareti, fuhuş sektörü içinde cazibe merkezidir. Çünkü resmi kayıt yoktur. Güvenlik açısından önemli bir risk alanı oluşturma potansiyelini nedeni ile kimlik bildirim gibi bazı tedbirlerin alınması zorunlu hale gelmiştir. 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nda değişiklik yapılmadan önce günübirlik kiralanan yerlerin ilgili kanunun kapsamında olup olmadığına ilişkin tereddütler sona erdirilmiştir. İçişleri Bakanlığı tarafından 26.11.2013 tarihinde Günübirlik Kiralanan Yerler konulu bir genelge yayımlanmıştır. Günübirlik kiralamada kullanılan yerlerin, Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerine tabi oldukları ve konaklama yerini işletenler tarafından konaklayanların kimlik bilgileri ile tesise geliş ve ayrılış kayıtlarını örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak ve genel kolluk kuvvetlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmakla sorumlu oldukları hususu bu düzenlemede açıkça belirtilmiştir.
Kanun’da öngörülen usule aykırı bildirim yapılmaması, geç bildirim yapılması ya da yanlış bildirim yapılması gibi durumlarda idari para cezası uygulanacağı genelge ile belirtilmiştir.
1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nda değişiklik yapılmadan önce günübirlik kiralanan yerlerin ilgili kanunun kapsamında olup olmadığına ilişkin tereddütler sona erdirilmiştir. İçişleri Bakanlığı tarafından 26.11.2013 tarihinde Günübirlik Kiralanan Yerler konulu bir genelge yayımlanmıştır. Günübirlik kiralamada kullanılan yerlerin, Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerine tabi oldukları ve konaklama yerini işletenler tarafından konaklayanların kimlik bilgileri ile tesise geliş ve ayrılış kayıtlarını örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak ve genel kolluk kuvvetlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmakla sorumlu oldukları hususu bu düzenlemede açıkça belirtilmiştir. Kanun’da öngörülen usule aykırı bildirim yapılmaması, geç bildirim yapılması ya da yanlış bildirim yapılması gibi durumlarda idari para cezası uygulanacağı genelge ile belirtilmiştir.
Yine OHAL KHK sının konusu dışında olması gerekirken 31.10.2016 tarihli ve 678 sayılı KHK’nın 2. maddesiyle, Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2. maddesinin birinci fıkrasına “günübirlik kiralanan evler” ibaresi eklenmiş, daha sonra bu hüküm 1.2.2018 tarihli ve 7071 sayılı Kanunun 2. maddesiyle aynen kabul edilerek kanunlaşmıştır. Yani kanun maddesi haline gelmiştir.
Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2.maddesinde “Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar” şeklindedir.
İlgili yasal düzenlemeden hareketle; kısa dönemli konut kiralama faaliyetinin kiracıların kimlik, geliş-ayrılış kayıtları günü gününe ve usulüne uygun şekilde tutulmalı ve kolluk örgütlerinin incelemelerine her an hazır bulundurulmalıdır. Ek Madde 1/2 hükmü uyarınca “Bu Kanunun 2. maddesinde sayılan özel veya resmi her türlü konaklama tesisleri tüm kayıtlarını bilgisayarda günü gününe tutmak, genel kolluk kuvvetlerinin bilgisayar terminallerine bağlanarak mevcut bilgi, belge ve kayıtları genel kolluk kuvvetlerine anlık olarak bildirmek zorundadırlar.” Denilmiştir. Yani tam bir işletme sistemini zorunlu kılmıştır. Daha önce 30 yatak ve üzerinde konaklama hizmeti veren işletmelere uygulanan Kimlik Bildirim Sistemi (KBS), kısa dönemli kiralanan konutları da içine alacak şekilde genişletilmiştir. Bağlı bulunduğu polis merkezine bu sistem aracılığıyla bildirmek zorunlu hale gelmiştir.
Bu yükümlülüğe uymayanlar için idari para cezası öngörülmüştür. Tekrarı halinde ruhsat iptali düzenlenmiştir. Kimlik Bildirme Kanunu Ek Madde 1/3 uyarınca genel kolluk kuvvetlerinin terminallerine bağlanmayanlara 59.714 TL anlık veri göndermeyen veya gerçeğe aykırı kayıt tutanlara 29.852,00 Türk lirası idari para cezası, mülki idare amirlerince verilecektir. Bu fiillerin tekrarı halinde ise işletme ruhsatları iptal edilecektir.
5-Diğer bir hususta sorumlu işletmeci (Müdür) tayin edilmesi zorunluluğudur. 17 Haziran 2022 tarihinde İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan Yönetmelikte “günü birlik kiralanan evlerde her an ulaşılabilecek bir sorumlu işleticinin” de bulunması zorunlu hale getirilmiştir. Sorumlu işletici, günübirlik kiralanan evleri; sürekli veya geçici, sözleşmeli veya sözleşmesiz, ücretli veya ücretsiz olarak çalıştırmak ve yönetmekle mükelleftir.
Kanımızca bu şekilde günübirlik her kiralama yapılmasını işletme olarak kabul etmek doğru değildir. Örneğin tenha bir ilçede aracı bozulan bir ailenin o gece kalacak yer aramaları halinde, belli bir ücret mukabili bir gece evini kiraya veren kişinin bu kapsamda tutulması doğru değildir. Ancak bunun meslek olarak yapıldığı hallerde işletme sayılması uygun olacaktır. Her olayın mahiyetine göre değerlendirmenin doğru olacağı kanaatindeyiz. Özellikle taşınmaz otel pansiyon gibi dizayn edilip eşyaları ona göre döşenmiş ise işletme sayılmalıdır. Yine bir süreliğine şehir dışına gidecek kişinin yazlığını 15-20 günlüğüne birisine kiralamış halinde işletme sayılmamalıdır. Ruhsat vb. aranmamalıdır. Çünkü bu tür yükümlülükler günü birlik kiralamanın maliyetini artıracaktır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunun genel hükümleri uygulanmalıdır.
6- Vergi kaydı yapılması zorunluluğu vardır. Yapılan iş bir ticari işletme işletmektir. Bu nedenle vergi kayının olması zorunluluğu vardır. Genelde kaçak işletenlerin yaygın olmasının nedeni vergi kaçırmaktır. Bu nedenle haklarında ileride işlem yapılması durumunda zorda kalabilir. Tahsil edilen paralar için fiş ya da fatura düzenlenmesi gerekir.
Makalenin yayın tarihinde bu hususta düzenleme yapılması amaçlı tasarı TBMM de dir. Tasarı olması nedeni ile burada bu değişikliğe yer verilmemiştir.
Bir yanıt bırakın