Apartmanda Yasaklı İşler ve Emlak Komisyoncuları

Apartmanda Yasaklı İşler ve Emlak Komisyoncuları

Apartmanda Yasak İşler (KMK madde 24)

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlara ilişkin birçok düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunda yapılmıştır.  Apartman dairelerinde bazı işlerin yapılması tamamen yasaklanmıştır. Bazı işlerin yapılması ise izne bağlanmıştır. Bazı işler ise izin alınmadan yapılabilecektir.

Emlak komisyonculuğu işinin Apartmandaki mesken nitelikli dairede yapılıp yapılamayacağı hususu hukuk alanında tartışmaya neden olmuştur. Bu husustaki düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunun 24 Maddesinde “Yasak İşler“ başlıklı kısım ile yapılmıştır.

VII – Yasak işler:

Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir denilmektedir.

Görüleceği gibi yasak olan işler ile izin alınması gereken işler kanunda açıkça sayılmıştır. Serbest olan işler konusunda sadece Avukatlık Büroları ve Muhasebe büroları belirtilmiştir. Bunun dışındaki bürolar belirtilmemiştir. Emlak Bürolarının hangi kategoride olduğu tartışma konusu olmuştur.

Hatta bu konuda Yargıtay ve Danıştay’ın farklı kararları bulunmaktadır.

Esas olarak bu konuda uyuşmazlık iki ayrı idari yargı birimin kararı olmasından kaynaklanmaktadır. İçtihat birliği sağlanamamaktadır.

Emlak Komisyonculuğu Yapacak kişinin Belediye’den alacağı ”İşyeri Açma ve Çalıştırma” ruhsatı alması gerekmektedir. Emlak Komisyonculuğu Yapacak kişinin bu işi yapacağı yerin bir apartman site de olması ve niteliğinin mesken olması halinde ruhsat verilecek midir? Sorun buradan kaynaklanmaktadır.

İki yargı kolu bu noktada çelişmektedir.

Danıştay ”Emlak Komisyonculuğu Büro Niteliğindedir tıpkı avukatlık gibi” diyerek kat maliklerinin rızasını aramamaktadır.

Danıştay 8 Dairesi, 2003/4104 Karar,15.10.2003 tarihli kararında;

“Emlak bürosunun İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte sayılan işyerlerinden olmadığı, büro niteliğinde işyeri olduğu bu tür işyerleri için de kat maliklerinin muvafakati aranmayacağı hususu gerek idare mahkemeleri gerekse de bu kararları temyizen inceleyerek onayan Danıştay kararları ile de istikrar kazanmıştır” denilmiştir.

Yargıtay ise “Emlak bürosu şeklindeki kullanımının mesleki büro faaliyeti olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Kat maliklerinin oybirliği kararı ile izin verilmesi gerekir demiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2002/7572,K. 2002/10144,T. 22.10.2002)

Belli meslek mensuplarının münferiden kendi emeğiyle yürüttüğü faaliyetler, meskende yapılabilecek büro hizmetleri olarak kabul edilebilir ise de, bu nitelikte olmayan her tür ticari faaliyet (emlak bürosu şeklindeki kullanım) meskende yürütülebilecek büro faaliyeti olarak kabul edilemez. Yargıtay uygulamalarında, meskene dönüştürme istemi ve kararının, tanınan sürede yerine getirilmemesi durumunda, kiracının tahliyesini de içerdiği kabul edilmektedir.  Yargıtay 6 Hukuk Dairesinin de benzer kararı vardır.

Ruhsat alamama durumunda dava yolu ile bu alınabilir. Ancak bu defa kat maliklerinden birisi dava açacak olursa tahliye durumu doğacaktır.

Hangisinin kararı doğru denildiği zaman maalesef net bir cevap vermek imkansızdır.

Yargıtay içtihatlarına baktığımız zaman; doktor muayeneleri, avukatlık büroları ve mühendislik büroları, serbest muhasebeci mali müşavirlik ya da yeminli müşavirlik faaliyet de bulunabilecekleri görülmektedir.

Esasen burada toptan bir ayırım yapmak mantıken imkansız olacaktır. Günde bir iki tane müşterisi gelen emlak ofisi olabilir. Bu gibi bir ofisin Avukatlık yada doktorun ofisinden ne farkı vardır. Yada çok kalabalık Avukatlık ofisi açılabilirse niçin aynı mahiyetteki emlak ofisi açılamasın gibi sorular karşımıza çıkacaktır. Bu hususun kanun koyucu tarafından düzenleme ile çözülmesi gerekir. Ancak benim kanaatim Yargıtay içtihatlarının tersi yöndedir. Emlak ofisi olarak kullanılmasında sakınca olmaması gerekir.