İŞ YERİ KİRALARINDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
İşyeri kiraları ikiye ayrılır. Çatılı olan işyerleri ve çatısız işyerleri.
Bu tanımlama hangi kanun maddelerinin uygulanacağı bakımından önem arz etmektedir. Ancak günümüzde işyerlerinin büyük kısmı çatılı işyeri kapsamında olduğundan bu tür işyerlerinin dikkat etmesi gereken hususları özetlemeye çalışacağız.
Çatılı işlerleri Türk Borçlar Kanunun konutlara ilişkin düzenlemeler ile birlikte hüküm altına alınmıştır.
İşyerleri için iki değerini iki husus belirler. Birincisi konumudur. ikincisi peşte maliye dediğimiz müşteri çevresidir. Bu nedenle kira sözleşmesi önem arz etmektedir. Zira tahliye durumunda konutlarda yakın civardan tutulacak konut ile çok az zararla yeni konut bulunabilir. Ancak işyerleri böyle değildir. Aynı sokağın bir kısmı bile müşteri yoğunluğu açısından değişebilir. Yada 10 metre arka sokaktaki işyerinin önemi çok daha az olabilir. Bunun için tahliye durumu ile karşılaşmamak için işyeri sahiplerinin çok daha dikkatli olması gerekir.
ÖNCELİKLE KİRA SÖZLEŞMESİ YAPARKEN MUTLAKA UZMANINDAN YARDIM ALINMALIDIR.
İŞYERİ KİRALARINDA KİRACILARIN EN ÖNEMLİ SORUNU TAHLİYEDİR.
Dört duvar olarak kiralanan taşınmaz iş dizaynların yapılması. Vitrin depo reyon vs düzenlemesinin yapılması işveren/ kiracılar tarafından yapılmaktadır. Yüklü miktarda masraf edilmekte, müşteri çevresinin oluşması için bazen uzun süre zarara katlanmak gerekmektedir. Tam işler rayına oturmuş iken, dükkan sahibi ihtiyacım var taşınmazı tahliye et yoksa dava açacağım durumu ile karşılamak olsa gerek, Hele enflasyonun yüksek olduğu, kiraların sürekli düşük kaldığı durumlarda, daha yüksek kiraya vermek isteyen işyeri sahiplerinin başvurdukları yollardan birisi ihtiyaç nedeni ile tahliyedir.
Ayrıca az çok ticaret yapma kabiliyetine sahip kişilerin kiracıların oluşturduğu müşteri çevresinden faydalanmak amacıyla ihtiyaç nedeni ile açtıkları tahliye davalarıdır.
Bunu engellemenin en kolay yollarından birisi sözleşmeleri 1 er yıllık değil 5 er 10 ar yıllık yapmaktır. Yine yenilenmesi halinde 5 yıl süre ile yenilenecektir gibi maddeler koymaktır.
Bir diğer husus ise tahliye sonrasında taşınmazın aynı amaçla kullanımının engellenmesine yönelik cezai yaptırım maddeleri olabilir. Örneğin aynı işi yapan kişilere 3 yıl kiralama yasağı, işverenin aynı yada benzer işi yapmasının yasaklanması, yapması halinde ise ceza şart öngörülmesi olabilir.
İşyeri kiralarında dikkat edilecek diğer önemli bir husus ise yapılan tadilat masrafların erken tahliye halinde kiralayınca karşılanması olacaktır. Genelde şablon sözleşmelerde kiracının yaptığı faydalı ve lüks masrafları talep etmememe maddesi vardır. Bunun aksi yönde sözleşmeye hüküm koymak olacaktır. Örneğin 10 yıldan önce tahliye halinde bütün masraflar ödenecektir. Gibi hükümler koymak olacaktır. Özellikle fabrika gibi yerlerde bu husus çok önem arz etmektedir. Çünkü makinelerin montajı sökülmesi taşınması çok masraflı bir iştir. Yine taşınma nedeni ile iş kaybı olacaktır.
Diğer bir önemli husus ise ihtar ve ihbar sürelerinin uzatılmasıdır. Örneğin ihtiyaç nedeni ile tahliye için bir yıl önceden ihtar çekme şartı gibi şartlar konulabilir. Borçlar Kanunun genelde kiracıları korumak amaçlı düzenlemeler içermektedir. Bu nedenle kiracı lehine sözleşme maddeleri yapılmasında sakınca yoktur. Örneğin bir yıl önce ihtar şartı getirilmesi halinde bu sürede kiracı yakın bir işyeri bulma imkânı daha fazla olacaktır. Müşteri kaybı az olacaktır.
Diğer bir önemli tahliye nedeni kira bedellerinin gününde ödenmemesi nedeni ile iki haklı ihtara maruz kalmak ya da, ihtar sonrası 30 gün içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile tahliye durumudur. İşyeri sahibi kiracıların bu hususlara dikkat etmesi gerekir. Ayrıca bu süreler kiracı lehine uzatılabilir. Çünkü Türk Borçlar Kanunundaki bu düzenlemeler kiracı lehine değiştirilebilir. 30 gün yerine 90 gün gibi süreler konabilir. Ancak kiralayandan mehil alınmış ise mutlaka yazılı olması gerekir.
Yukarıda açıklandığı gibi kira sözleşmelerinin uzun süreli yapılması kiracı açısından önem arz etmektedir. Ancak uzun süreli sözleşmelerde ilerleyen yıllarda kiracı ile kiralayan arasında kira bedeli düşük kaldığı için anlaşmazlıklar olabilmektedir. İhracata çalışan firmalar dolar bazlı sözleşme yapabilir. Ya da kira sözleşmesine kira bedellerine ilişkin alternatif düzenlemeler olabilir.
İşyerlerinin kira bedelinin belirlenmesi de önem arz etmektedir. İşyerlerinin kira bedelleri TBK 344 maddesine göre belirlenmektedir.
MADDE 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.(1) hükmü dikkate alınacaktır.
11.06.2022 tarihinde 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde ile getirilen % 25 sınırlaması özel düzenleme nedeni ile işyerleri için uygulanmayacaktır. Yani bu düzenlemenin işyeri kiraları açısından getirdiği bir yenilik yoktur. Ancak işyeri kiralarının istisna tutulmuş olması eşitlik ve enflasyonla mücadele ilkelerine aykırı olduğu kanaatindeyim.
Kiralayan 5 yıl sonra sözleşme hükümlerinden ari olarak rayiç kira bedeli tespiti davası ikame etme hakkının olduğu dikkate alması önem arz etmektedir. Tespit edilen kira bedellerinin gecikmeksizin ödenmesidir.
Diğer bir husus ise işyerinin tahliyesi halinde eski haline getirme hususudur. Örneğin yapılan vitrinler sökülüp yerine eski haline getirmek ayrı bir masraf gerektirmektedir. Bu nedenle tahliye anında bunların durumunun ne olacağı, hususları sözleşmede açıkça kararlaştırılması gerekir.
Yine taşınmaz kiralanırken mutlaka malikten yada vekilinden kiralanmalıdır. 3 kişilerin kiraya vermesi kanunen mümkün ise de işyerleri açısından büyük sorunlar doğurabilir.
Uzun süre kullanmayı düşünen işyeri sahipleri taşınmazın satılması durumunda yeni Malik’in ihtiyaç nedeni ile tahliye hakkını kullanmasını engellemek için satın alma yada Leasing yolu ile kiralama yoluna gidebilirler.
Yani kiracı işyeri sahipleri sözleşe gereği temerrüde düşmemeye özen göstermelidirler.
Pandemi, doğal afetler, ekonomik krizler ve buhran gibi durumlarda nasıl hareket edilmesi gerektiği hususları da sözleşmede kararlaştırılabilir.
Bir yanıt bırakın