Kira başlangıç zamanının tespiti ve kira ödeme zamanının belirlenmesi
Kira sözleşmesi kanunen yazılı olmak zorunda değildir. Kira sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir. Kanunen geçerlilik yönünden bir sorun yoktur. Kanunen geçerli sayılması sorun olmadığı anlamına gelmemektedir. Sorun kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihinin ispatında, kira bedelinin miktarı ve ödeme zamanının tespitinde yaşanmaktadır. Sözle yapılan sözleşmeler ispat sorunlarını beraberinde getirmektedir. Yine yazılı bir kira sözleşmesi yapılmış olmasına rağmen yukarıdaki hususlar yazılmamış olabilir. Bu durumda yine ispat sorunu ortaya çıkacaktır. Bu nedenle kira sözleşmeleri yapılırken mutlaka hukuki destek almanızı öneririz. Kanun koyucu bu tür sorunların olabileceğini öngörerek bazı düzenlemeler yapmıştır. Özellikle kiranın ödenme zamanına ilişkin düzenlemeler önemlidir.
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihine kiracı tarafından itiraz edilmesi halinde sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi kiralayan ispat etmek zorundadır. Sözleşmenin başlangıcını ve süresini, kira bedelinin miktarını kanıt yükü kiralayandadır. HMK 200.maddesi gereğince 2023 yılı için 14.802.TL nin (her yıl bu rakam değişmektedir) üzerindeki alacakların senetle ispatı zorunludur. Bir yıllık kira miktarı dikkate alınarak sözleşmenin yazılı delille ispat edip etmemesi gerektiği tespit edilir. Bu miktarın üzerindeki kira sözleşmenin başlangıcını ve süresini ve kira bedelini kiralayan ancak yazılı delille kanıtlayabilir. Bu nedenle sözleşmenin yazılı yapılması önemlidir. Ancak kiralayan kiracıya yemin teklif edilebilir. Yeminle ispat caizdir. Kira sözleşmenin yapılış tarihine ilişkin hususun yeminle ispatı mümkündür
Sözleşme yazılı yapılmamış ise, ya da yapılan yazılı sözleşmede bu hususlar açıklanmamış ise ne olacaktır? Kiralayan sözleşmenin başlangıcını ve kira miktarını yazılı delil ile ispat ettikten sonra kira bedelinin ne zamana ödeneceği hususu gündeme gelecektir.
Ödeme zamanı tespit edilemez ise 6098 sayılı TBK 314. maddesi gereğince her ayın ya da her yılın son günü ödeme zamanı olarak kabul edilmelidir. Yani peşin ödenmesine gerek yoktur. Bu nedenle kira sözleşmesine kira bedelinin peşin mi? Yıllık olarak mı ödeneceği hususunun yazılması önem arz etmektedir. Kira bedelinin ödenmesine ilişkin sözleşmede yazan hükümler geçerli olacaktır. Yıllık peşin ödenecektir aylık peşin ödenecektir, 3 er aylık peşin ödenecektir gibi maddeler geçerli olacaktır. Faiz hususunda yazılı sözleşme var ise yasal sınırı aşmamak üzere bu madde geçerli olacaktır. Yazılı faiz hükmü yok ise yasal faiz talep edilecektir.
Faize ilişkin bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/8276 E., 2015/8400 K. Sayılı içtihadında;
“Diğer bir husus ise faiz talebidir. Kural kiralayanın faiz talep edebilmesi için kira borcunun muaccel hale gelmiş olması gerekir. Eğer borç muaccel değil ise faiz talep edilemez. Muaccel borçlar için faiz talep edilebilir. Ancak talep edilecek faiz kanunen sınırlandırılmıştır.
Mahkemece, yukarıda açıklandığı şekilde, kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi tespit edildikten sonra 6098 sayılı TBK 314. maddesi dikkate alınarak belirlenen vade tarihinden itibaren 6098 sayılı TBK’nun 120 vd. mddeleride göz önüne alınarak işlemiş faiz hesabı yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile işlemiş faiz isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.
01/07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 346. maddesinde “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özelikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” hükmüne yer verilmiştir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun‘un Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde “Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, yine Görülmekte Olan Davalara İlişkin Uygulama başlıklı 7. maddesinde de “Türk Borçlar Kanunu‘nun; kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120., aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesinin, görülmekte olan davalarda da uygulanacağı” öngörülmüştür.
TBK 120. maddesinde “Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir.
Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz” hükmüne yer verilmiştir” denilmiştir. Kanun koyucu tarafından kiracı lehine sözleşmenin feshi yanında faiz ve cezai şart yönünden de koruyucu düzenlemeler yapılmıştır. Muacceliyet şartı geçersiz kılınmıştır.
Taraflar arasında sözlü kira sözleşmesinin inkarı halinde işin esası yargılamayı gerektirdiğinden 13 örnek ödeme emrine karşı İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılamaz. Bunun yerine Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davasının açılması gerekir.
Bir yanıt bırakın