Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi için izlenmesi gereken yol nedir?

Kiracının en önemli borcu kira bedelini gününde ödemektir. Buna uymayan kiracıların kira akdi belirli şartlar altında feshedilebilir. Açılan dava sonucunda borçlu kiracı tahliye edilir. Bu sebebe dayalı tahliye için dava açılması zorunludur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313 maddesinde kira bedelini ödeme yükümlülüğü belirtilmiştir. 314. maddesinde de kira borcunun kapsamı ve ödeme zamanı açıklanmıştır. Kanunda;

“1. Genel olarak

MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

2.İfa zamanı

MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür” denilmiştir.

Kanun metninden de anlaşılacağı üzere kira bedelinden kasıt sadece kiralayana ödenen para kısmı değildir. Yan giderlerde kira bedeli kapsamında olup kiracının ödemekle yükümlü olduğu borca dahildir. Aidat, kapıcı ücreti, yakıt bedeli, ortak alanların temizlik su, elektrik bedeli vs. giderler yan giderdir. Yan giderler her taşınmaz için farlılık arz eder. Kapsamı kanun, apartman yönetim planı ve kira sözleşmesinin içeriğine göre değişir.

Ayrıca Türk Borçlar Kanunun 314. maddesinde aksine anlaşma yoksa ödeme zamanı da kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinde ödeme zamanı gün ay olarak belirtilmiş ise kiracı en geç o tarihte kira borcunu ödemek zorundadır. Sözleşmede tarih belirtilmemiş ise yerel adete göre ödeme tarihi tespit edilebiliyorsa o tarihte ödenmesi gerekir. Aksi takdirde ay sonunda, yıllık ödenen kiralarda sözleşmesinin bitiminde ödenmesi gerekir. Kiracının kirayı ödememesi halinde tahliye şartları kanunda düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunun 315. maddesinde;

“3. Kiracının temerrüdü

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” denilerek temerrüdün şartları ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Şartları özetlersek;

a-Öncelikle kiracı tarafından ödenmemiş muaccel bir kira borcunun yada yan gider borcunun bulunması gerekir.

Dikkat edilirse iki haklı ihtardan farklı alarak kanunda kira dönemi denmemiştir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasından farklı olarak geçmiş yıllara dönük ödenmeyen kira bedeli de de muaccel alacak olup ihtar süresinde ödenmemesi halinde tahliye sebebidir. Ancak beş yıllık zamanaşımı süresi dolan kiralar artık eksik borç olduğundan zamanaşımı itirazı ileri sürülürse tahliye nedeni sayılmaz. Kira sözleşmesinde muayyen bir artış şartı var ise artış yapılmadan ödeme yapılması eksik ödeme sayılır. Kira sözleşmedeki artış şartı TBK 344 maddesindeki izin verilen artış sınırını aşmamak şartı ile geçerli olduğunu unutmamak gerekir. Kira artışını yapmadan ödemeye devam eden kiracı eksik ödeme yapmış olacağından borçlu sayılır. Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa kanunen artış yapmak gerekmez. Bu durumda kira bedeli anlaşma ile anlaşma olmadığı mahkeme tarafından tespit edilir. Mahkeme tarafından tespit edilen kira bedelinin geç ödenmesi temerrüt oluşturur.

b-Kiralayan kiracıya yazılı olarak süre vermelidir. Ayrıca borcun süresinde ödemediği takdirde ise sözleşmeyi fesih edeceği bildirmelidir.

İhtarın yazılı olması yeterlidir. Noterden olması zorunlu değildir. Elden imza karşılığı da yapılabilir. Ancak ispat açısından noterden yapılması yada icra yoluna müracaat ile takip şeklinde yapılması daha iyi olacaktır. Borçlu hakkında 13 örnek icra takibi yapılarak yazılı ihtar şartı yerine getirilmiş olur.

c-Kira bedelini ödemesi için kiracıya kanunda belirtilen şekilde süre verilmelidir.

Süreler kiralanan taşınmaza ve kira sözleşmesine göre kanunda belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin şekline göre süre değişmektedir. Süre konut ve çatılı işyerlerinde (kira sözleşmelerin ekseriyeti bu tiptir) 30 günden az olamaz.  Fazla olabilir. Ancak fazla süre verilmiş ise bu süre fesih için beklenmesi zorunludur. Süre ihtarın tarihi ile değil, ihtarın tebliğ tarihi ile başlar. İhtar tarihi ile başlamaz. Bu nedenle tebliğ edilmesi önemlidir.

d-Ödenmeyen kira bedelinin hangi aylara ilişkin olduğunun ihtarda belirtilmesi iyi olacaktır.

Yargıtay’ın ödenmeyen kira bedellerinin hangi aya ilişkin olduğunun dava dilekçesinde bildirilmesini yeterli gören kararları mevcuttur. Bu karara  katılmak mümkün değildir. Örneğin hangi aya ilişkin olmadığı icra takibine itiraz eden borçlu 30 gün içinde ödemediği bir ay çıkarsa yada ödeme dekontunu bulunmadığı için haksız yere temerrüde düşmüş olacak ve neticede tahliye edilecektir.

Örneğin (Kapatılan) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/2595 E., 2010/6081 K. Sayılı kararında;

“Ancak, temerrüt ihtarında kira parası ödenmeyen aylar ile ödenmesi istenen kira miktarının gösterilmemesi ihtarın geçerlilik şartı değildir. Ayrıca ihtardaki bu eksiklik kira alacağının talep edilmesine engel değildir. Mahkemece öncelikle davacı tarafa, dava dilekçesinde ve ihtarda açıkça bildirmediği, ödenmeyen aylar ve talep ettiği kira miktarı açıklattırılmalı, davacının iddialarına karşı davalı kiracının beyanı alınmalı, davacının talep ettiği kira miktarına davalı tarafından karşı konulması halinde davacıya iddialarını kanıtlama imkanı tanınmalı ve hasıl olacak sonuca göre esas hakkında bir karar verilmesi gerekirken” denilmiştir. Bu karar nedeni ile zorunlu olmasa da İhtarda ödenmeyen kira bedelinin hangi aylara ilişkin olduğunun belirtilmesini bir başka nedenden dolayı (iki haklı ihtar yerine geçtiğinden) da faydalı olacaktır. Kiracının ihtara yada özellikle icra takibi şeklinde yapılan ihtara itiraz etme hakkı vardır. Ödenmeyen kiraların hangisinin olduğunu bilmesi itiraz için elzemdir. Bu nedenle Yargıtay’ın kararının doğru olmadığı kanaatindeyim.

Ayrıca verilen sürede kira bedelinin ödenmesi halinde kiracı iki haklı ihtar nedeni ile tahliye edilmesine imkan tanındığından, verilen sürede borcun ödenmesi halinde dahi bu ihtar bir haklı ihtar yerine geçecektir. İki haklı ihtarda hangi ayın kira bedelinin olduğunun belirtilmesi zorunludur. Bu nedenle ihtara ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğunun yazılması iyi olacaktır.

Muaccel kira alacağı olan kiralayan, önce ihtar çekip sonra dava açarak akdi feshedebilir. Yada önce icra takibi yaparak sonra dava açma şeklinde olmak üzere tahliyeyi sağlayabilir.

1-KİRACININ TEMERRÜDÜ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

Usulüne uygun ihtarnamenin tebliğinden sonra ödeme süresi dolması beklenmesi gerekir. Süreden önce açılan dava, dava sonrası ödeme olmasa dahi ret edilir. Çünkü dava açıldığı anda fesih şartı gerçekleşmemiştir.

Kira bedeli verilen süre içeresinde ödenmemelidir. Verilen sürede borç ödenirse dava açılamaz. Ancak şartları varsa bir haklı ihtar oluşur. Ödeme süresi dolduktan sonra dava açılması gerekir. Bu süreden önce dava açılırsa, dava tarihi itibari ile temerrüt sabit olmadığından dava ret edilecektir. Yine verilen süre (konutlarda 30 gün) dolduktan sonra ödeme yapılırsa dava açılabilir. Verilen sürede ödenmemiş olması dava açmak için yeterlidir. Ancak verilen süreden sonra dava açılabileceği kanunda belirtilmiştir.

Temerrüt sonrası için bir dava açma süre kısıtlaması getirilmemiştir. Ancak burada 30 gün sonra kira akdi feshedilmiş ise yeni kira sözleşmesi yapılması anlamına gelecek anlaşmalar eski feshi ortadan kaldırır. Ayrıca çok uzun süre sonra açılması halinde hakkın kötüne kullanımı itirazı ile karşılaşılabilir. Kanunda bu hususta net bir düzenleme yoktur. Tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

2-TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK SURETİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiranın tam veya hiç ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinde en hızlı, hatta en ekonomik çözüm yolu kiracıya karşı icra takibi yapmaktır.  Ödeme emrinde, kiracıdan ödenmeyen kira borcunun ödenmesi aksi takdirde akdin feshedileceği ihtar edilir. Borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilir. Gönderilen ödeme emrinde belirtilen sürede borçlu kiracı borcu ödeyebilir. Borç ödenirse temerrüt sabit olmayacağından tahliye davası açılamaz.

Borçlu ödeme yapmayarak yasal süre de borca itiraz ederek takibi durdurabilir. Yada itiraz etmeyerek kayıtsız kalıp hiçbir ödeme yapmayabilir.  Borçlu takibe itiraz etmiş ise tahliye davası için mutlaka verilen süre (konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gün) beklenmelidir. Süre dolunca dava açılmalıdır. Ancak süre beklenmeden dava açılır ise tahliye talebi ret edilir. Alacak yönünden ise dava kabul edilir. İtiraz edilip edilmediğine bakılmaksızın tahliye için dava açılması zorunludur. Borca itiraz edilmemiş yada itiraz dilekçesinde kiracılık ilişkisi inkar edilmemişse icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılarak tahliye kararı alınabilir. İcra Hukuk mahkemesi evrak üzerinden inceleme yapılarak karar verilir. Esasa ilişkin inceleme yapamaz.  Kiracıya süresinde ödeme yaptığını ispat etmesi, belgeleri sunması için süre verilir. İspat edemez ise tahliyeye karar verilir. Borca itiraz varsa itirazın kaldırılmasına da karar verilir.

İtirazın kaldırılması duruşmasında, borçlunun ileri sürdüğü -ödemeye, takas vb. ilişkin- itirazı kanıtlaması gerekir.

Borçlu, ileri sürdüğü itiraz sebeplerini İİK. mad. 68’de öngörülen ve ayrıca İİK. mad. 269 c/I’de belirtilen; a) Noterlikçe düzenlenmiş b) Noterlikçe onanmış c) Alacaklı tarafından kabul (ikrar) olunmuş bir belge ile ya da d) Resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge ile kanıtlamak zorundadır (İİK. mad. 269 c/I).

-Borçlu, kira borcunu ödediğini -alacaklı kiralayanın onayı (muvafakati) olmadıkça- tanıkla kanıtlayamaz  ve alacaklı-kiralayana yemin teklif edemez.  ( 12. HD. 10.10.2002 T. 1889/20523; 13.4.2001 T. 5401/6342)

-Kira borcunun ödenip ödenmediği konusunda ticari defterlerdeki kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılamaz.. Fakat; kira borcunu bankaya yatırarak, PTT ile göndererek, gerek senet karşılığı gerekse tevdi yerine yatırarak ödediğini ileri süren kiracının bu savunmasının araştırılması için gerekirse banka ve PTT makbuzları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılabilir. Kiracı tarafından, PTT ile konutta ödemeli olarak gönderilen paranın alacaklıya ödenip ödenmediğinin -PTT’den sorularak- araştırılması gerekir.

Bu nedenle, icra mahkemeler uygulamada kısıtlı (dar) yetkili mahkeme olarak nitelendirilir. Çünkü; -kural olarak- önündeki uyuşmazlığı çözebilmek için ‘tanık’ dinleyemeyen, ‘yemin’ deliline başvuramayan, ticari defterler üzerinde ‘bilirkişi’ incelemesi yaptıramayan hakimin verdiği karar kesin hüküm (HMK. m. 333) teşkil etmez.

İcra hukuk mahkemesi, “itirazın kaldırılması talebinin reddine” karar verirse, alacaklı genel mahkeme de alacak davası (İİK. m. 68/son) açabileceği gibi, icra hukuk mahkemesi “itirazın kaldırılması talebinin kabulüne” karar verirse, borçlu genel mahkemede ‘menfi tespit ve/veya istirdat davası’ (İİK. m. 68/son) açabilir. İcra hukuk mahkemesi, “alacaklının alacağının ancak yargılama yapılarak tespit edilebildiği hallerde” bu uyuşmazlığı ‘kısıtlı (dar) yetkili mahkeme’ konumunda olması nedeniyle –gerektiğinde tanık dinleyemediği, yemin deliline başvuramadığı, ticari defterler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptıramadığı için- yargılama yaparak çözümleyemeyeceği için “itirazın kaldırılmasına” karar veremez. Bilakis, yüksek mahkemenin (Yargıtay 6, 8 ve 12. Hukuk Dairelerinin) bu konudaki öteden beri devam eden yerleşmiş içtihatları doğrultusunda icra hukuk mahkemesince anlaşmazlığın çözümünün yargılamaya muhtaç olduğundan, alacaklının isteminin (‘itirazın kaldırılması’ talebinin) reddine şeklinde karar verilmesi gerekmektedir.

Kötüniyetle itiraz varsa inkar tazminatı ödemeye de hükmedilir. İtirazın kaldırılması yerine aynı şekilde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye (Yargıtay kararına göre itirazın iptali) davası açılabilir. Ancak itiraz dilekçesinde kiracılık ilişkisi inkar edilmiş ise dava esasa ilişkin yargılama gerektiğinden davanın mutlaka Sulh Hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası (tahliye) olarak açılması gerekir. Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan bu tahliye davası Yargı içtihatları ile itirazın iptali ve tahliye olarak isimlendirilmiştir. Hatta UYAP ortamında sadece tahliye davası olarak isimlendirilmekte olup itirazın iptali ve tahliye davası diye bir seçenek bulunmamaktadır.

Yargıtay içtihatlarına göre takip talebinde “Haciz ve Tahliye” talebinin yazılması gerekmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri değil, 7 örnek ödeme emri gönderilir. 7 örnek ödeme emrinde kanunda öngörülen süre (konutlar için 30 gün) verilmediğinden temerrüt gerçekleşmez. İtirazın iptali ile tahliye istenemez. Haklı nedenle ihtar olabilir. 13 örnek ödeme emri gönderilmiş olsa bile alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 8.HD 2017/13162 E.  2017/10909 K.) Ancak bu durumda dahi alacağa yapılan itiraz kaldırılabilir.

Kiracı ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemesi halinde taşınmazdan tahliyesi talep edilemeyecektir. Ancak bu durum diğer bir tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasında kiraya veren lehine haklı ihtar yerine geçeceğinden (ödenmeyen kiranın hangi aya ilişkin olduğu belirtilmiş ise) kiraya verenin göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yolu ile talep etme hakkı bulunmaktadır. Kanun koyucu borcunu ödemeyen kiracının her zaman çıkarılmasına olanak tanımıştır.

Hukuki süreç ayrıntılı bilgi gerektirmektedir. Mutlaka hukuki yardımdan faydalanarak hak aramanızı öneririz. En ufak bir hatada davanız ret olacaktır.  Hem de masraf ve vekalet ücreti ödemek zorunda kalabilirsiniz.