KİRA TESPİT DAVASI MAHİYETİ GEREĞİ ISLAH EDİLEMEZ. KISMİ DAVA VE BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK AÇILAMAZ.
Ülkemizdeki ekonomik değişiklikler nedeni ile en çok açılan davalardan biriside kira tespit davalarıdır. Kira tespit davaları kanunen belirli sürelerde açılması gerekir. Kanunen bir ay önceden açılması yada bir ay önceden kiralayana ihtarla bildirilmesi gerekir. Davacı dava açarken taşınmazın kaç para kira getireceğini iyi araştırarak davasını açması önem arz etmektedir. Çünkü dava açıldığı zaman talep edilen bedel dava konusu olan bedeldir. Bu nedenle sonradan ıslah ile bedelin artırılması süresinden sonra yeni bir dava açma hakkı vereceğinden bu davanın mahiyetine uygun değildir. Ayrıca yeni davanın konusu tarafların anlaştığı bedel ile talep edilen bedel arasındaki farktır. Temyiz ve istinaf sınırının bu husus dikkate alınarak belirlenmesi gerekir. Yine vekalet ücretinin bu miktar dikkate alınarak takdir edilmesi gerekir. Bu hususa Yüksek mahkemenin içtihatları da mevcuttur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/11253 E. 2014/12440 K. Sayılı 27/05/2014 tarihli içtihatları bu mahiyettedir.
“İçtihat Metni
MAHKEMESİ: Antalya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava kira parasının tespiti istemine ilişkindir mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkillerine ait taşınmazda 01.06.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olduğunu, 01.06.2013 tarihinde başlayan bir yıllık kira dönemi için net 113.529,16 TL brüt 141.911,45 TL kira bedeli ödediğini, bu kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını belirterek 01.06.2013-01.06.2014 dönemi için yıllık kira bedelinin brüt 175.625,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, yargılama sırasında bilirkişi raporundan sonra sunduğu 23.12.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile 01.06.2013 tarihinde başlayan bir yıllık yeni dönem kira bedelinin brüt 185.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise kira bedelinde artışların düzenli olarak yapıldığını, talep edilen artışın fahiş ve hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne, 01.06.2013 tarihinden itibaren yıllık kira parasının brüt 181.440,00 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kira parasının tespiti davaları hukuksal niteliği itibariyle tespit davası olup ıslahı mümkün değildir. Mahkemece ıslahla talep edilen miktar dikkate alınmaksızın hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de kira parasının tespitine ilişkin davada davacı lehine vekalet ücreti hesaplanırken ödenen kira parası ile mahkemece tespit olunan kira parası arasındaki yıllık fark üzerinden (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesi gereğince) vekalet ücreti hesaplanması gerekir. Mahkemece hükmolunan 181.440,00 TL üzerinden davacı yararına hesaplanan 16.086,40 TL vekalet ücretine hükmedilmiş olması da doğru değildir” denilmiştir.
Bu nedenle dava açılırken bilirkişi tarafından fazla bedel tespiti hainde ıslah edilemeyeceğinin bilinmesi ve talebin ona göre belirlenmesi uygun olacaktır.
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K. 16.03.2021 tarihli kararında bu husus belirtilmiştir. Kararda;
Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır” denilmiştir.
Özetlersek; kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz. Belirsiz alacak davası olarak açılamaz, ıslah dilekçesi ile miktar artırılamaz. O nedenle dava açılmadan önce kira bedelinin iyi belirlenmesi hak kaybını önleyecektir.
Bir yanıt bırakın