Kira uyarlama davasında tedbir kararı ile yeni kira bedeli belirlenebilir mi ?

Kira uyarlama davasında tedbir kararı ile yeni kira bedeli belirlenebilir mi ?

ÖZET:  Somut uyuşmazlık; pandemi nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceğine ilişkin olup, Dairece verilen 04/06/2021 tarihli ve 2021/3452 Esas – 2021/6001 Karar sayılı kararla bu durumda, koşulların bulunması halinde ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine hükmedilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

 2021/6230 E.  ,  2021/11840 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ BAŞKANLAR KURULU

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi istemine ilişkin talebi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
Y A R G ITAY K A R A R I
5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev Ve Yetkileri Hakkında Kanunun 35 inci maddesinde; Bölge adliye mahkemesi Başkanlar kurulunun görevleri düzenlenmiş olup, anılan maddenin birinci fıkrasının üçüncü bendinde de, “3. Re’sen veya bölge adliye mahkemesinin ilgili hukuk veya ceza dairesinin ya da Cumhuriyet başsavcısının, Hukuk Muhakemeleri Kanunu veya Ceza Muhakemesi Kanununa göre istinaf yoluna başvurma hakkı bulunanların, benzer olaylarda bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında ya da bu mahkeme ile başka bir bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde bu uyuşmazlığın giderilmesini gerekçeli olarak istemeleri üzerine, kendi görüşlerini de ekleyerek Yargıtaydan bu konuda bir karar verilmesini istemek,” hükmüne yer verilmiştir.
Belirtilen hüküm ile, ilgili bölge adliye mahkemesi başkanlar kurulunca; benzer olaylarda verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki uyuşmazlık ile ilgili Yargıtay’dan karar verilmesini istemeleri halinde izleyecekleri usul detaylı olarak düzenlenmiş olup, burada başvurunun gerekçeli olarak, başkanlar kurulunun kendi görüşünün de eklenmesi suretiyle yapılacağı açıkça kural altına alınmıştır.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 31/05/2021 tarihli ve 2021/10 Esas sayılı başvurusunda; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 2021/392 Esas – 2021/416 Karar sayılı ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2020/1103 Esas – 2020/1008 Karar sayılı kesin kararları arasında, uyarlama davalarında ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği hakkında görüş farklılıkları nedeniyle uyuşmazlık bulunduğu bildirilerek, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un “Başkanlar Kurulunun Görevleri” başlıklı 35 inci maddesinin birinci fıkrasının üçüncü bendi gereğince uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.

Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/1375 Esas sayılı dosyasında; davacı, kiralananda nargile kafe olarak faaliyet gösterdiğini, Covid – 19 salgını nedeniyle iş yerinin Mart 2020 döneminde kapatıldığını, Haziran – Ekim 2020 döneminde açılmışsa da nargile vb. tütün mamullerinin yasaklanması nedeniyle neredeyse hiç gelir elde edemediğini, bu dönemde gelirlerinin %95,43 oranında düştüğünü belirterek 1 Nisan 2020 tarihinden itibaren işleyen kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların 6.600 TL’den 1.980 TL’ye düşürülerek ödenmesi ve bu kararın altı aylık süreçlerde gözden geçirilmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini ve 1 Nisan 2020’den Covid – 19 etkisinin sona ereceği tarihe kadar aylık kira bedelinin 1.980 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, ilk derece mahkemesince, uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 2021/392 Esas – 2021/ 416 Karar sayılı kararı ile uyuşmazlığın niteliğinin yargılamayı gerektirdiği ve uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kesin olarak esastan reddine karar verilmiştir.

Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/753 Esas sayılı dosyasında; davacı, davalı tarafın maliki olduğu taşınmazın restaurant olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli, 8 yıl süreli ve aylık 23.000 TL bedelli kira sözleşmesi ile kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin kapandığı, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiği ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK’nun 138. maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle kira bedelinin 01/05/2020 tarihinden itibaren ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500 TL’ye uyarlanması ve aylık 11.500 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiş, ilk derece mahkemesince, uyuşmazlığın esasını çözer nitelikte olduğundan ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği, davacının tacir olup davalı kiralayan ile yazılı bir sözleşmesinin bulunduğu, bu aşamada kira sözleşmesinin uyarlanması için yaklaşık ispata elverişli delil bulunmadığı gerekçesiyle, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2020/1103 Esas – 2020/1008 Karar sayılı kararı ile Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2020/753 Esas sayılı dava dosyasında verilen 10/08/2020 tarihli ara kararın kaldırılmasına, ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, davacının 01/01/2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01/05/2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500 TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına, ihtiyati tedbirin mahkemece HMK’nın 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre yeniden değerlendirilmesine kesin olarak karar verilmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesinin ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin benzer olayda verdikleri kesin nitelikteki kararları arasında uyuşmazlık bulunduğu görülmektedir. Bu uyuşmazlığın 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun uyarınca giderilmesi talep edilmektedir. Daha önce, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kesin kararları arasındaki benzer nitelikteki uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine Dairemizin 04/06/2021 tarihli ve 2021/3452 Esas –
2021/6001 Karar sayılı kararıyla; ” Covid-19 salgın (pandemisi) hastalığının doğrudan veya salgının önlenmesi amaçlı kısıtlayıcı ve yasaklayıcı idari tedbirlerden olumsuz etkilenme nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası ile, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek tarafların sosyal, ekonomik dengesini bozan salgın sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi nedeniyle kira sözleşme koşullarının (bedelinin) değişen koşullara uyarlanması talep edilmektedir. Burada uyarlama istemindeki amaç sözleşmenin feshi veya dönme değil, sözleşmenin ayakta tutulmasıdır. Uyarlama davaları inşai davalardan olup, yargılama sonucu verilen mahkeme kararı ile sonuç doğurur. Pandemi nedeniyle açılan uyarlama talepli dava sürecinin uzaması halinde etkilerinin dahada ağırlaşması söz konusu olacaktır. Dava açılmasıyla başlangıçta verilecek tedbir kararlarının; pandeminin seyri, alınan tedbir kararlarının esnetilmesi ve sıkılaştırılmasından kaynaklı olarak olumsuz etkilenen kiracıların faaliyet gösterdiği sektördeki etkileri, kiracının indirimli kirayı ödemedeki suistimali ve kiracının yargılamayı uzatmaya matuf hareketleri gibi hallerde mahkemece talep üzerine her zaman değişikliğe gidilebileceği ve dava sonucunda tarafların alacaklarını faizi ile tahsil imkanı dikkate alınarak her somut dosya bazında değerlendirilmesi gerektiği izahtan varestedir. Tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır. Açılan davada esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı verilebilir. Aksi halde özellikle pandeminin doğrudan doğruya etkisi nedeniyle veya salgın önleme amaçlı idari tedbirler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşüp kiralarını ödeyememe durumunda kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan sözleşmenin ayakta tutulması amacına ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyarlama kararı bir şekilde işlevsiz hale gelecektir.” gerekçesiyle, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceğine ilişkin verilen ret kararının usul ve yasaya uygun bulunmadığı, HMK’nın 389 vd. maddelerindeki koşulların bulunması halinde ihtiyati tedbir kararı verilebileceği şeklinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlıklarının giderilmesine karar verilmiştir.

Somut uyumazlık; pandemi nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceğine ilişkin olup, Dairece verilen 04/06/2021 tarihli ve 2021/3452 Esas – 2021/6001 Karar sayılı kararla bu durumda, koşulların bulunması halinde ihtiyati tedbir kararı verilebileceği şeklinde karar verilmiş olmakla, uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmek gerekmiştir.

SONUÇ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 31/05/2021 tarihli ve 2021/10 sayılı kararına istinaden iletilen mevcut talep yönünden daha önce karar verildiğinden yeniden uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin karar verilmesine yer olmadığına, 23/11/2021tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Karar Yargıtay sitesinden alınmıştır.