Kiracının kira sözleşmesini haksız feshi halinde yeniden kiraya verme süresi.

Kiracının kira sözleşmesini haksız feshi halinde yeniden kiraya verme süresi.

Kiralanan taşınmazın kiracı tarafından haksız feshi halinde taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekir. Bir yıllık kiraya verme süresi makul değildir.  Dava konusu taşınmazın aynı şartlarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği hususunda, sözleşmenin özel şartlarının da göz önünde bulundurularak Yargıtay, mahkeme ve taraf denetimine elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle makul süre için kira tazminatının hesaplanması karar verilmesi gerekir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  2018/3415 Esas, 2019/8030 K.

İÇTİHAT TAM METİN; 

• KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK İSTEMİ ( Kiralanan Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilebileceği Makul Sürenin Tespiti Hususunda Rapor Alınarak Taşınmazın 10.02.2015 Tarihinden İtibaren Aynı Koşullarda Bir Yıllık Sürede Yeniden Kiraya Verilebileceğinin Tespit Edildiği – Bu Bilirkişi Raporu Hükme Esas Alınarak Tahliye Tarihinden 15.11.2015 Tarihine Kadar ki Süreye İsabet Eden Kira Bedelinin Davalıdan Tahsiline Karar Verildiği/Ancak Rapor Hüküm Kurmaya Elverişli Görülmediğinden Dikkate Alınmaması Gerektiği )
• KİRALANAN TAŞINMAZIN YENİDEN KİRAYA VERİLMESİ ( Taşınmazın Kiraya Verilebileceği Makul Sürenin Ortalama Üç Ay Olduğu – Yanılgılı Değerlendirme ile Yetersiz Bilirkişi Raporuna Göre Davalının 8 Aylık 15 Gün Makul Süre Kira Bedelinden Sorumlu Tutulmasının Hatalı Olduğu )
• KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ ( Mahkemece Davalının Tahliye Tarihi Tarihinden İtibaren Belirlenecek Makul Süre Kira Bedelinden Sorumlu Oldukları Kabul Edilerek Makul Süre Kira Bedelinin Belirlenmesi Noktasında Taşınmaz Mahallinde Konusunda Keşif Yapılacağı – Dava Konusu Taşınmazın Aynı Şartlarda Ne Kadar Sürede Yeniden Kiraya Verilebileceği/Sözleşmenin Özel Şartlarının da Göz Önünde Bulundurularak Denetime Elverişli Bilirkişi Raporu Alınmak Suretiyle Makul Süre İçin Kira Tazminatının Hesaplanması Karar Verilmesi Gerektiği )
• EKSİK İNCELEME İLE HÜKÜM KURULMASI ( Dava Konusu Taşınmazın Aynı Şartlarda Ne Kadar Sürede Yeniden Kiraya Verilebileceği Hususunda Sözleşmenin Özel Şartlarının da Göz Önünde Bulundurularak Denetime Elverişli Bilirkişi Raporu Alınıp Makul Süre İçin Kira Tazminatının Hesaplanması Karar Verilmesi Gerektiği – Açıklanan Nedenlerle Kararın Bozulacağı/İş Bu Karara Karşı Yapılan İstinaf Başvurusunun Esastan Reddine İlişkin BAM Kararının da Kaldırılmasına Karar Verilmesi Gerektiği )

6098/m.52, 112, 325

DAVA : Taraflar arasında görülen alacak davasında ilk derece mahkemesince davanın kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesince yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı; davalılar ile kendi arasında dava konusu 2686 ada 14 parsel sayılı taşınmazın kiralanması için 01/11/2014 tarihinde aylık 5000-TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile aylık kira parasının her ay başında kendisine ait banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırıldığını; davalının, sözleşme imzalandıktan sonra Şubat 2015 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini ve bundan sonra kira ödemeyeceğini beyan ettiğini; kiralanan taşınmazın kira bedelinin yüksek oluşu ve kiralanan taşınmazın kullanım özellikleri nazara alındığında zararının fazla olacağını belirterek; fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, şimdilik dört kira bedeli olan 20.000 TL’ nin tazmin edilmesini talep ve dava etmiş, 27.9.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile de talebini 42.500 TL ‘ye yükseltmiştir.

Davalı …; dava konusu işyerini kiraladığını, bir müddet çalıştırdığını ve kiralarını da gününde ödediğini, işyerinde umduğu iş kapasitesini yakalayamadığından zarar ettiğini ve işyerini tahliye etmek zorunda kaldığını; tahliye etmesiyle davacının herhangi bir zarara uğramadığını, her an kiraya verebilecek durumda olduğunu, davacının kötü niyetli hareket ederek tazminat talep ettiğini, istenilen tazminat miktarının fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı …; kira sözleşmesininin davacı ile davalı … arasında yapıldığını, sözleşmede kendisinin imzasının olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davalı … hakkında davanın kabulüne, davalı … hakkında davanın husumet nedeniyle reddine dair verilen karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince; davalının istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- ) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- ) Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Somut olayda;dava konusu iş yeri niteliğindeki yerin davacı tarafından davalıya 01/11/2014 tarihinden başlamak üzere aylık 5.000,00 TL kira bedeli ile 4 yıllığına kiralandığı,davaya konu edilen taşınmazın sözleşme süresine uyulmaksızın 10.02.2015 tarihinde erken tahliye edildiği ve dava konusu taşınmazın 15/11/2015 tarihinde dava dışı 3.kişiye aylık 3000 TL bedelle yeniden kiraya verildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur.

Mahkemece, kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin tespiti hususunda mülk bilirkişi ve hukukçu bilirkişiden rapor alınmış, söz konusu raporda dava konusu taşınmazın 10.02.2015 tarihinden itibaren aynı koşullarda bir yıllık sürede yeniden kiraya verilebileceği tespit edilmiş; mahkemece, bu bilirkişi raporu hükme esas alınarak, taşınmazın 15.11.2015 tarihinde yeniden kiraya verilmesi durumu da gözetilerek, tahliye tarihinden 15.11.2015 tarihine kadar ki süreye isabet eden kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Ne var ki, rapor hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun görülmemiştir.

Bununla birlikte, yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla, mahkemece; davalının tahliye tarihi olan 10.02.2015 tarihinden itibaren belirlenecek makul süre kira bedelinden sorumlu oldukları kabul edilerek, makul süre kira bedelinin belirlenmesi noktasında, taşınmaz mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak, dava konusu taşınmazın aynı şartlarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği hususunda, sözleşmenin özel şartlarının da göz önünde bulundurularak Yargıtay, mahkeme ve taraf denetimine elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle makul süre için kira tazminatının hesaplanması ve oluşacak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’ nın 373/1 maddesi uyarınca, iş bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine; ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 Sayılı HMK’ nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davalı taraf yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 16.10.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Not: Karar Yargıtay sitesinden alınmıştır.