Kiralananın iskan raporunun olmaması kira sözleşmesinin haklı fesih nedenidir.

Kiralananın iskan raporunun olmaması kira sözleşmesinin haklı fesih nedenidir.

Bir binanın iskân raporunun olması asıldır. İskan raporunu araştırma yönünden kiracıdan bir özen beklemek ve istemek mümkün değildir. Özen beklenilmeyen hallerde ise kusurdan söz edilemez. Dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli iskan raporu alınmış hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi         2012/11089 E.  ,  2013/4690 K.

“İçtihadın Tam Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira sözleşmesinin iptali

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira sözleşmenin iptali ve peşin ödenen kira bedeli ve depozitonun iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı vekili, akdin yapıldığı tarih itibariyle işyerinin iskan ruhsatının bulunmadığını, bu durumun müvekkilinden gizlendiğini, işyerine ruhsat alamadığını belirterek sözleşmenin iptali ve peşin ödenen kira parası ve depozitonun iadesini istemiştir. Davalı ise; sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle davacının mevcut durumu bildiğini, bu hususta sözleşmeye 6.maddenin konulduğunu, işyerine ruhsat alınamaması durumunda kira parasının geri istenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiği halde bunu yapmadığı, sözleşmenin feshi için yasal koşulların oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir.

Taraflar arasında 14.01.2011 tanzim, 01.02.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan davacıya parke üretim tesisi olarak kiraya verilmiştir. Sözleşmenin özel koşullar 6.maddesinde, kiracının kiralama konusu iş ile ilgili olarak işyeri açma ruhsatı alamaması durumunda kira akdinin feshi dolayısıyla ödediği kira bedellerini talep edemeyeceği kararlaştırılmıştır. Davacı, davaya konu taşınmazda faaliyette bulunmak üzere işyeri ruhsatı için belediyeye başvurduğunu, ancak binanın yapı kullanma izni olmadığından ruhsat alamadığını, iskanı olmayan bir yerin kiraya verilmesinin iyi niyetle bağdaşmayacağını, bu durumun 28.01.2011 tarihinde keşide edilen noter ihtarı ile davalıya bildirildiğini ancak bir sonuç alamadığını belirtmiştir. Borçlar Yasasının 249. maddesi uyarınca kiraya veren kiralananı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Aksi durumda yani sözleşmede amaçlanan biçimde kullanmasının olanaksız olması halinde kiracı, sözleşmeyi feshe yahut kiradan uygun bir tutarın indirilmesini istemeğe yetkilidir. Olayımızda seçimlik hakkını davacı kiracı akdin feshi şeklinde kullanmıştır.

Davalı, üretim tesisini davacıya kiraya verdiğine göre, binanın iskân raporunun alınmasını sağlamak gibi yükümlülüğü olduğunun kabulü gerekir. Sözleşmenin konuya ilişkin 6.maddesi; kiracının kusuruna dayalı sebeplerle ruhsat alınamaması halini düzenlenmekte olup kiracının kusuru bulunmayan hallerde uygulanması mümkün değildir. Kaldı ki, kira sözleşmesi akdedilirken iskânın bulunmadığını davalı, davacı kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Çünkü taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirlerine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. Zira yanlış görünüm yaratmak en azından dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. (MK. madde 2) Bir binanın iskân raporunun bulunması asıldır. Bu nedenle iskan raporunun alınıp alınmadığını araştırma yönünden kiracıdan bir özen beklemek ve istemek mümkün değildir. Özen beklenilmeyen hallerde ise kusurdan söz edilemez.

Bu durumda; dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli iskan raporu alınmış hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği böylece kiraya verenin kiracıya karşı yasal borcunu ifa etmediği sübuta ermiş bulunmaktadır. Öyleyse, davacının akdi fesihte haklı olduğu kabul edilerek, davalı kiraya verenin sorumluluğu yönünde hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.