Kısa dönem kiralama -AİRBNB

KISA DÖNEM KİRALAMA-AİRBNB

Halk dili ile AİRBNB olarak adlandırılan hukuken kısa süreli kiralama olarak değerlendirilen kiralamaya ilişkin düzenlemelerin olduğu kanun 25.10.2023 tarihinde TBMM de kabul edilmiştir. 7464 Sayılı kanun 02.11.2023 tarihinde 32357 sayılı Resmi gazetede yayınlandı. Kanun 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Kanunla ilgili getirilen değişiklikler turizm amaçlı izin verilmiştir. Öncesinde işletme açmak için izin ve ruhsat şartı getirilmiştir. Sınırlı sayıda kişinin kiralama yapmasına izin verilmiştir. İzinsiz kiralamalara çok ağır para cezaları öngörülmüştür. Kimlik bildirim zorunluluğu kanunla tekrar teyit edilmiştir.

Kanunun 1 maddesinde; “Bu Kanunun amacı; konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir” denilmiştir. Yani sadece Turizm amaçlı kiralama yapılabilecektir. İşçiler ve öğrenciler gibi kişilere kısa dönem kiralama yapılması mümkün değildir. Kanun “konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümleri kapsar” denilerek amacı açıkça belirtilmiştir.

Kanunun 1/3 fıkrasında ise “Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır” denilerek kısa süreli kiralamanın yüz günü geçemeyeceği belirtilmiştir. TBK’ya göre 6 ay altındaki kiralamalar kısa süreli kiralama sayılmaktadır.

İZİN BELGESİ

Kanunda yetkili bakanlığın Kültür ve Turizm Bakanlığı olduğu açıkça belirtilmiştir.  Yine kanunda İzin belgesi: “Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesini” ifade eder denilmiştir. İzin belgesi vermeye Bakanlık yetkilidir. Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir. İzin belgesi ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir. Kaymakamlığın yetkisi yoktur.

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur.  Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir. Yani taşınmaz çoklu bloktan oluşması halinde tek bloktan izin alınması yeterli görüşmüştür. Ancak bu kararın doğru olmadığını düşünmekteyiz. Çünkü birçok sitede güvenlik, havuz, sauna kullanımı gibi ortak alaların kullanımı söz konusu olduğundan tüm site maliklerinden izin alınması gerekir. Ancak daha önce işyeri ruhsatı olan yerler için izin şartı yoktur.

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14.9.1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat Acentaları aracılığıyla yapılabilir. Bu nedenle diğer sınıf acente veya kişilerin kiralama imkânı yoktur. Önemli bir kısıtlamadır. Kira fiyatlarının artmasına ve kaçak kullanımın artmasına neden olabilir.

İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.

KİMLİK BİLDİRİM ZORUNLULUĞU DEVAM ETMEKTEDİR. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26.6.1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir. Yani kimlik bildirim sisteminin kurulması zorunludur. Bunun ayrı ayrı cezası vardır. Aşağıda cezalar açıklanmıştır.

İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer. Yani konut ve çatılı işyeri kiralarındaki gibi sözleşme kanunen uzamaz.

(10) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır. Yani yönetim planında izin varsa yeniden izin almak gereksizdir.

İzinsiz faaliyet yapanlara veya izne aykırı faaliyet yapanlara çok ağır yaptırımlar öngörülmüştür. Bu husus kanunun 4 maddesinde belirtilmiştir. Kanuna göre;

UYGULANACAK İDARİ YAPTIRIMLAR

MADDE 4- (1) İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar aşağıda belirlenmiştir:

1. a) İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir. YANİ YASADIŞI KULLANIMA AĞIR CEZAİ YAPTIRIMLAR GETİRİLMİŞTİR.
2. b) Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir. İKİNTİ TESPİTTE BEŞYÜZBİN GİBİ BİR PARA CEZASI VARDIR.
3. c) İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. HER BİR SÖZLEŞME İÇİN YÜZBİN TL CEZA

ç) Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

1. d) İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
2. e) Bu fıkra kapsamına giren faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 23.10.2014 tarihli ve 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı 4.12.2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.
3. f) (a) ve (b) bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

YANİ BİRİNCİ VE İKİNCİ CEZAİ YAPTIRIM SONRASI MİLYONLUK CEZA-İ YAPTIRIM DÜZENLENMİŞTİR. Düzenlemenin en ağır para cezası bu maddedir.

1. g) Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır. YANİ KANUNA KARŞI HİLE YAPANLARA AĞIR CEZA VAR. KISA SÜRELİ KİRALAMAYI UZUN SÜRELİ GÖSTERMEK SUÇ SAYILMIŞTIR.

(2) İzin belgesi sahiplerine uygulanacak idari yaptırımlar aşağıda belirlenmiştir:

1. a) Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
2. b) Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
3. c) 11.7.2019 tarihli ve 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

ç) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

1. d) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
2. e) (d) bendinin uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
3. f) Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır.
4. g) (f) bendinin uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

ğ) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

(3) (e) bendi hariç olmak üzere birinci fıkrada belirtilen idari yaptırımlar konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri, birinci fıkranın (e) bendi ve ikinci fıkrada belirtilen idari yaptırımlar ise Bakanlık tarafından tayin edilir ve uygulanır

denilmiştir. Yani yaptırımlar kanunda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

İzin belgesinin iptali

MADDE 5- (1) İzin belgesi, aşağıdaki durumlarda iptal edilir:

1. a) İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.
2. b) Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.
3. c) 4’üncü maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinin uygulanmasını takiben verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.

ç) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

1. d) 4 üncü maddenin ikinci fıkrasının (ğ) bendinin uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

(2) İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Kültür ve Turizm Bakanlığı turizm amaçlı kiralamalarda denetim yapma yetkisini haiz olup, gerek görülmesi durumunda, denetim yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir. Bu Kanunun uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve uygulamaya ilişkin aksaklıkları gidermeye, uygulama birliğini sağlayacak gerekli düzenlemeleri yapmaya, bu Kanunun uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Bakanlık yetkilidir.

Daha önce yapılan turizm amaçlı kiralamalar hakkında geçici madde konulmuştur. Maddeye göre” Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, 4 üncü madde hükümleri uygulanır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder” denilmiştir.

Kanun 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar hazırlık aşaması öngörülmüştür.

Bu kanunda da yukarıda belirtildiği gibi kimlik bildirimi zorunluluğu vardır.

Kanundan önce Kanun’da öngörülen usule aykırı bildirim yapılmaması, geç bildirim yapılması ya da yanlış bildirim yapılması gibi durumlarda idari para cezası uygulanacağı genelge ile belirtilmiştir.

1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’nda değişiklik yapılmadan önce günübirlik kiralanan yerlerin ilgili kanunun kapsamında olup olmadığına ilişkin tereddütler sona erdirilmiştir. OHAL KHK sının konusu dışında olması gerekirken 31.10.2016 tarihli ve 678 sayılı KHK’nın 2. maddesiyle, Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2. maddesinin birinci fıkrasına “günübirlik kiralanan evler” ibaresi eklenmiş, daha sonra bu hüküm 1.2.2018 tarihli ve 7071 sayılı Kanunun 2. maddesiyle aynen kabul edilerek kanunlaşmıştır. Yani kanun maddesi haline gelmiştir.

Kimlik Bildirme Kanunu’nun 2.maddesinde “Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş-ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar” şeklindedir.

İlgili yasal düzenlemeden hareketle; kısa dönemli konut kiralama faaliyetinin kiracıların kimlik, geliş-ayrılış kayıtları günü gününe ve usulüne uygun şekilde tutulmalı ve kolluk örgütlerinin incelemelerine her an hazır bulundurulmalıdır. Ek Madde 1/2 hükmü uyarınca “Bu Kanunun 2. maddesinde sayılan özel veya resmi her türlü konaklama tesisleri tüm kayıtlarını bilgisayarda günü gününe tutmak, genel kolluk kuvvetlerinin bilgisayar terminallerine bağlanarak mevcut bilgi, belge ve kayıtları genel kolluk kuvvetlerine anlık olarak bildirmek zorundadırlar” denilmiştir. Yani tam bir işletme sistemini zorunlu kılmıştır. Daha önce 30 yatak ve üzerinde konaklama hizmeti veren işletmelere uygulanan Kimlik Bildirim Sistemi (KBS), kısa dönemli kiralanan konutları da içine alacak şekilde genişletilmiştir. Bağlı bulunduğu polis merkezine bu sistem aracılığıyla bildirmek zorunlu hale gelmiştir.

Bu yükümlülüğe uymayanlar için idari para cezası öngörülmüştür. Tekrarı halinde ruhsat iptali düzenlenmiştir. Kimlik Bildirme Kanunu Ek Madde 1/3 uyarınca genel kolluk kuvvetlerinin terminallerine bağlanmayanlara 2023 yılı itibari ile 59.714 TL anlık veri göndermeyen veya gerçeğe aykırı kayıt tutanlara 29.852,00 Türk lirası idari para cezası, mülki idare amirlerince verilecektir. Bu fiillerin tekrarı halinde ise işletme ruhsatları iptal edilecektir. Bu cezalar her yıl artmaktadır.