Konut ve çatılı işyerlerinde yeni dönem kira bedeli hesaplama

KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE YENİ DÖNEM KİRA BEDELİ HESAPLAMA

Kanunlarımızda sürekli değişiklik yapılması nedeni ile kira hesaplamada birçok kiracı ve ev sahibi sorun yaşamaktadır. Hatta birçok Avukat ve Bilirkişinin de hataya düştükleri görülmektedir. Bu nedenle kira artışının nasıl hesaplanacağını özetlemeye çalışacağız.

Özellikle konut ve çatılı işleri kiraları ile diğer kiraların hesap şekilleri farklıdır. Burada en çok kira anlaşmazlığı konusu olan Konut ve çatılı işyerleri için kira hesaplaması nasıl yapılacak onu izah etmeye çalışacağız

Konut ve çatılı işyeri kira artışı, süre sonunda sözleşmenin sona ermemesi ve kanunen her yıl sözleşmenin yenilenmesiyle ortaya çıkan bir sorundur.  Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre bu artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kararlaştırılır. 2019 yılı öncesi bu oran ÜFE idi. Yani ÜFE kira artışı konusunda belirleyici idi. Bu tarihten önceki sözleşmelerde ÜFE yazmasının nedeni de budur. 2019 sonrası için yeni düzenleme dikkate alınacaktır. Eski sözleşmelerdeki ÜFE şartı da kanuni sınırı aşamayacaktır.

Kira bedelinin hesaplanması kira sözleşmesi şartına ve sözleşme tarihlerine göre farklılık arz eder. 

İhtimallere göre hesaplama nasıl yapılır?

1-Kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa, kiracı artış yapmak zorunda değildir.

Artış yapmaması tahliye nedeni sayılmaz. Bu durumda malik sürelere uyarak her yıl kira tespit davası açmak zorundadır. Yani kira artış miktarını mahkeme belirleyecektir. Sözleşmedeki artış şartı var fakat şart muayyen değil ise yine artış şartı yok sayılır. Ona göre işlem görür

2- Kira sözleşmesinde artış hükmü varsa, önce sözleşmeye göre kira artış miktarı belirlenir.

Tespit edilen artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranının altında ise, sözleşmedeki kararlaştırılan az miktar kadar artış yapılır. Ancak oran fazla ise TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı miktarında artış yapılması gerekir. Ancak TBMM tarafından bu oranda geçici madde ile mesken kiraların da % 25 olmuştur.  Oran mesken kiralarında 11.06.2022-01.07.2024 arası artış miktarı en fazla %25 olacaktır. Bunun aksinin kararlaştırılması mümkün değildir. Kanun emredicidir.  İşyerleri için %25 sınırı yoktur.

Örneklerle artışı açıklayacak olursak;

1-Mesken taşınmazın 15.12.2022 tarihindeki kira bedeli 10.000 TL’dir. Sözleşmede TÜFE oranında artış şartı öngörülmüştür. Kasım 2023 ayı TÜFE oranı % 60’dır. TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını da %50 olduğunu düşünelim. Taşınmaz işyeri ise kira artışı en fazla % 50 olacak ve 15.000 TL olacaktır. Taşınmaz mesken ise geçici madde nedeni ile %25 artış ile 12.500 TL olacaktır. Geçici madde olmasaydı %50 artış ile 15.000.TL olacaktı.

2- Kira bedeli 10.000.TL olsun. TÜFE oranında artış şartı öngörülmüştür.  Bir önceki ayın TÜFE’si ise % 15 gerçekleşmiş olsun. TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını da %20 olduğunu düşünelim. Taşınmaz işyeri ise kira artışı % 15 olup 11.500 TL olacaktır. Taşınmaz mesken ise yine %15 artış ile 11.500.TL olacaktır. %25 artış yapılmayacaktır. Çünkü kanundaki sınırlamalar üst sınırdır. Sözleşmedeki artış şartı bunun altında ise sözleşme hükmü uygulanacaktır.