OLAĞANÜSTÜ NEDENLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Kira sözleşmesinin normal yollarla feshinin dışında olağanüstü sebeplerin varlığı halinde ayrı bir fesih şekli öngörülmüştür. Bu fesih şekli hem kiracıya hem de kiralayana tanınmış bir haktır. Kanun koyucu önemli sebeplerin varlığı halinde kişilik haklarının daha fazla zarar görmemesi için sözleşmenin zorda kalan tarafı için bir yasal hak tanımıştır. Bu husus Türk Borçlar Kanunda şu şekilde düzenlenmiştir.
III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler
MADDE 331- “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Kanunun yapılış amacı temel işlemin çökmesi nedeni ile tanınan bir fesih hakkıdır. Fesih yetkisi belirli ya da belirsiz süreli olmasına bakılmaksızın kira akdinin sonlandırılması yetkisi vermektedir. Olağanüstü fesih için sürekli borç ilişkisinin ifası esnasında, önceden öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması gerekir. Kiracı veya kiraya veren önemli sebeplerle sözleşmeyi feshetmek yerine kira sözleşmesinin TBK m.138 kapsamında uyarlanmasını da isteyebilir
Bu nedenle borç ilişkisinin temelinin çökmüş ya da artık devamının taraflardan beklenemeyecek ölçüde değişikliğe uğramış olması halinde fesih mümkündür. Önemli sebeplerin varlığını hâkim, MK m.4 uyarınca dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde takdir edecektir. Çünkü TBK m.331 hükmünde önemli sebebin tanımı yapılmamıştır. Önemli sebep kavramı her somut olaya ve hatta zamana göre değişebilen bir kavramdır. Ancak önemli sebep sözleşme kurulurken olmaması gerekir. Hatta önemli sebebin öngörülememesi gerekir. Sözleşme sırasında olan ya da öngörülebilen sebepler dikkate alınmaz. Öngörülebilir olması hususu da objektif bir değerlendirme ile hâkim tarafından belirlenecektir. Sebebin oluşmasında tarafların kusuru olmaması gerekir.
Ekonomik sebepler olağanüstü fesih için bir nedendir. Ancak bununla ilgili Yargıtay kararları feshe kolay izin vermemektedir.
Önemli sebep kişisel bazlıda olabilir. Merdiven çıkması imkânsız hale gelen kişi asansörsüz binadaki üst kattaki taşınmaza ait kira sözleşmesini bu nedenle sonlandırabilir. Kiracının başka bir ile tayini çıkması önemli sebepler arasında sayılmaktadır.
Ayrıca savaş, seferberlik, olağanüstü hâl ilanı, salgın gibi önemli sebeplerin varlığı hali olağanüstü sebep sayılır. Yine ağır ekonomik krizlerde önemli bir sebeptir. Kişinin ekonomik durum değişikliği ise tartışmalıdır. Birçok hukukçuya göre bu husus olağanüstü sebep teşkil etmez.
Ekonomideki konjektürel dalgalanmalar veya ekonomik kriz hususu hep tartışma konusu olmuştur. İktidarların birçoğu ekonomik krizi kabul etmediği için yaşanan olayın ekonomik kiriz olup olmadığına yine yargı karar verecektir. Ayrıca ülkenin durumuna göre dahi öngörülebilirlik değişmektedir. Kiralanan taşınmaz arsaya, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması önemli bir sebep sayılmaz. Ekonomik dalgalanmaların ülkemizde sık olması nedeni ile öngörülmesi gerektiği yönünde HGK kararı vardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2003/13-599 Esas, 2003/599 Karar sayılı 15.10.2003 tarihli kararında bu husus irdelenmiştir. Kararda “Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşulamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin aniden oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bilinmektedir. Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Şubat 2001 krizinden bir ay önce taşınmazda kiracı olarak oturmakta iken üstelik bir müzayaka olmadan yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması, basiretli bir tacir olarak davranmadığını göstermektedir. Bu itibarla tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan “Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması” unsuru gerçekleşmemiştir” denilmiştir. Tartışmalı bir karar olmakla birlikte kanımca doğrudur. Aksi düşünce milyonlarca kira sözleşmesi olduğu düşünülürse adli sistemin çökmesi sonucunu doğuracaktır.
Kanunda sürelere uyarak fesih yapılacağı öngörülmüştür. Kanunda taşınır ve taşınmazlar için farklı fesih süreleri öngörülmüştür. Taşınmaz kiraları TBK m.329’a göre süre 3 aydır. Taşınır kiralarında ise TBK m.330’daki yasal fesih süresi 3 gündür. Olağanüstü fesihte TBK 331 deki fesih süreleri dikkate alınmayacaktır.
Bu feshin parasal sonuçları olacaktır. Bu hususu yine hâkim karara bağlayacaktır. En önemli parasal sonuç müspet zararın tazminidir. Hâkim TBK m. 51-52 uyarınca; durumun gereğini, feshedenin kusur durumunu, ekonomik durumlarını dikkate alarak her olaya göre zararı ayrıca belirleyecektir. Hukuka ya da sözleşmeye aykırı davranış olmaması nedeni ile kusura dayalı bir tazminat söz konusu olmayacaktır.
Ayrıca kiracı açısından belirlenecek olağanüstü fesih tazminat miktarı TBK uyarınca haksız fesih için belirlenecek tazminatın üstünde de olmaması gerekir. Çünkü haksız fesih yapan kişiden daha fazla tazminata hükmedilmesi hakkaniyet ilkesine aykırı olacaktır. TBK m. 331/II uyarınca tazminatın üst sınırı TBK m. 325’te ifade edilen; “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre “dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenecektir.
Bir yanıt bırakın