ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Öncelikle “ön ödemeli konut satışı” nedir sorusunu cevaplayalım. İnsanoğlunun barınma ihtiyacının karşılanabilmesi için düşünülmüş ödeme kolaylığı içeren bir tür hukuki ilişki desek zannımızca yanlış olmaz. Halk arasında topraktan satış veya maketten ya da projeden satış olarak bilinen satışlar mevzuat dilinle ön ödemeli konut satışı olarak adlandırılmıştır. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Tarafların asli edimlerine bakacak olursak; alıcı sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini peşin ya da taksitlerle ödemeyi, satıcı ise sözleşmede kararlaştırılan konutu iskanı alınmış şekilde tüketiciye teslim etmeyi üstlenir.
Gazetelerde, TV’lerde, radyolarda, internet aleminde, yaşadığımız şehrin reklam panolarında gördüğümüz ve genellikle “Hemen siz de bu projedeki yerinizi alın, fırsatları kaçırmayın.” şeklinde cümlelerle biten reklamlar işte bu ön ödemeli satışlara ilişkin ilanlardır. Bu reklamlara dikkatlice bakıldığında tamamlanmış bir yapıdan ziyade az önce bahsettiğimiz türden proje fotoğraflarının ve maketlerin sergilendiği görülecektir.
Gazete-TV’lere reklam veren büyük firmaların yanında yaşadığımız sokakta, caddede bulunan emlak ofislerinin ya da küçük-orta çaplı inşaat firmalarının da bahsi geçen türden faaliyetleri bu kapsama dahildir. Ve hatta TOKİ gibi kamusal kurum-kuruluşlarının da yukarıda bahsedilen türden iş ve uygulamaları da buna dahildir.
Peki ön ödemeli konut satışları niçin tercih edilir? Peşin olarak yüklü miktarda ödeme yapmak gerekmez (peşin hariç) ve tüketicinin gücüne göre ödeme planları oluşturma imkanları mevcuttur. Daha uygun fiyatlı olur. Maddi açıdan henüz bir konut edinebilecek kadar toplu birikimi olmayan ancak taksitli ödeme şeklinde belli tutarları borçlanma gücü olan kişilere hitap eder. Aynı zamanda her şeyin sorunsuz tamamlandığı bir senaryoda kullanılmamış, sıfır bir ev sahibi olursunuz.
Ön ödemeli konut satışına dair hükümler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte düzenlenmiştir. Peki bu mevzuata göre süreç başından sonuna nasıl işler?
Bir konut almaya karar verdiniz ve projenin satış ofisine gittiniz. Size projenin reklam ve tanıtımını yaptılar. Beğendiniz. Dahil olmak istediniz. “Tamam, ben bu işe varım.” dediniz. Öyle ya, halihazırda olmayan bir taşınmaz için ödeme yapacaksınız; satıcının size güvenceler vermesini, bir ödeme planı oluşturulmasını, tüm bunların resmi ve ciddi bir prosedüre tabi olmasını, yazılı olmasını yani kâğıda dökülmesini istersiniz. Genelde adi yazılı bir sözleşme, birkaç top kâğıt imzalama süreci, bir miktar peşinat ödemesi ve taksitlerin senede bağlanması suretiyle prosedür tamamlanır. Peki kanun size hangi hakları veriyor, hangi korumaları sağlıyor? Buyurun birlikte bakalım.
Sözleşme Öncesinde Tüketicinin Bilgilendirilmesi Zorunludur:
Bilgilendirmenin zorunlu olarak hangi bilgileri içermesi gerektiği yönetmelikte gösterilmiş. Buna göre;
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri, (muhatabınız kim sorusunun cevabıdır)
b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile bağımsız bölüm net ve brüt alanları, (projedeki hangi kısım için sözleşme yaptığınızın netleştirilmesine dair bilgi)
c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, (süreç boyunca ne miktarda ödeme yapacağımızın TL cinsinden cevabı)
Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran, (olur ya aksilik oldu, ödemede geciktik, uygulanacak faize dair bilgi)
d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
e) Konutun teslim tarihi, (önemlidir. teslim süresi 48 ayı aşamaz. sözleşmedeki aksi hükümler geçersizdir.)
f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler, (bu, satıcının alıcıya verdiği teminattır. önemine binaen bu kısma ayrıca değineceğiz)
g) Yapı ruhsatının alınış tarihi, (yapı ruhsatından kasıt inşaat ruhsatıdır. İnşaat ruhsatı bir inşaata başlamak için belediyeden veya valilikten alınan izindir. imar mevzuatı der ki; yapı ruhsatını sana 5 yıllığına veririm. ruhsatı verdikten sonra da 2 yıl içinde inşaata başlamak zorundasın. haliyle tüketici bu bilgi ile halihazırdaki proje durumunu, hazırlıkları ve ilerleyişin plana-programa uygun şekilde bitme ihtimali olup olmadığını tespit edebilecek)
ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
(ön ödemeli konut satışı ismindeki konuttan kasıt kat mülkiyeti kanununa tabi bir konut olduğundan haliyle ortada bir yönetim planı olması gerekir. bu yönetim planı da sizinle paylaşılmak durumunda)
Ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir.
(vaziyet planından kasıt bağımsız bölümün içinde bulunduğu projenin kapsamlı projesi diyebiliriz; otopark nerede, spor salonu nerede, yapının giriş-çıkış kapısı hangi sokağa/caddeye açılıyor gibi. Mahal listesinden kasıt ise imalatta kullanılacak malzemelerin listesi. bu listeyi saklayıp konutu teslim aldığınızda gerekli karşılaştırmaları rahatlıkla yapabilirsiniz)
Bu bilgilerin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunludur.
Geriye dönük ön bilgilendirme yapılması bilgilendirmenin yapıldığı anlamına gelmez. Örneğin sözleşme 20/12/2022 tarihinde imzalandı. Sözleşmenin hemen ardından bilgilendirme formuna 19/12/2022 tarihi atıldı ve sözleşme ile aynı anda imzalandı. Satıcının bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmediği kabul edilir ve burada artık tüketici TKHK’da yer alan seçimlik haklarını kullanabilir. (Sözleşmeden dönme buna dahildir.)
İnşaat Ruhsatı Alınmadan Satıcı Sözleşme İlişkisine Giremez:
Bir yapının inşaatına başlayabilmek için gereken ilk izin inşaat iznidir. Yapıyı ortaya koyacak kişi ilgili merciye gider, ben bu projeyi hayata geçireceğim, devletimden izin istiyorum der. İlgili merci, imar mevzuatı çerçevesinde projeleri ve hak sahipliğini ve yetkililiği gösteren belgeler üzerinde gerekli incelemeleri yapar ve projenin uygun olduğuna kanaat getirirse izni verir. İşte bu izin alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmeleri yapılamaz. Bu izin olmaksızın satıcı tüketiciden herhangi bir talepte bulunamaz. Yapılacak olan sözleşmeler geçersizdir. Haliyle tüketicinin bir borç altına girmez. Tüketici ödeme yaptıysa da ödemelerinin iadesini talep edebilir. Ancak dikkat, inşaat ruhsatı olmaksızın yapılmış olan bir sözleşmenin eksiklikleri sonradan giderilse ve satıcı yapıyı tamamlayıp tüketiciyi tapunun devri için davet etse bu kez artık tüketici sözleşmenin geçersizliğini öne süremez. Zira bu durum hakkaniyete aykırı olur.
Sözleşmenin Resmi Şekilde Yapılması Zorunludur:
Uygulamada bu şartın ihlali ile çokça karşılaşılmaktadır. Resmi işlemlerin vakit ve nakit gerektirmesi sebebiyle bundan kaçılmaktadır. Sözleşme iki türlü olabilir: Ya kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak bir yazılı sözleşme şeklinde ya da noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle. Adi yazılı sözleşme geçerli değildir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılmaktadır. Bu husus tüketiciyi korumaya yönelik bir kural olduğundan satıcı buna dayanarak kendisine hak devşiremez. Yani yaşadığınız bir problem karşısında benim elimdeki sözleşme adi yazılıymış, hiçbir şey talep edemem diye düşünmeyin. Ama yine de tam bir koruma altında olmadığınızı bilin. Aldığınız riskin boyutunun sözleşmeyi resmi şekilde yapma masrafından kat be kat fazla olduğunu unutmayın. Satıcı resmi şekle yanaşmaması projenin ve yöneticilerinin ciddiyetini ortaya koyacaktır. Alacağınız riskin arttığını buradan da hesap edebilirsiniz. Ayrıca satıcıyı şikâyet ederek Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre para cezası almasını sağlayabilirsiniz.
Yalnız buraya dikkat; TOKİ tarafından yapılan konut satışlarında resmi şekil şartı aranmaz. Adi yazılı sözleşme geçerlidir.
Sözleşmenin Zorunlu İçeriği:
Ön Bilgilendirmede olması gerekenlere paralel olarak yine açık ve anlaşılır olacak şekilde taraflara dair bilgiler, sözleşmenin tarihi, konuta dair bilgiler, vergiler dahil satış veya taksitli satış fiyatı ve masrafları, faize dair bilgiler, tüketicinin temerrüdünün sonuçları, ödemelerin yapılacağı banka hesap bilgileri, tüketiciye verilen teminata ilişkin bilgiler, cayma ve sözleşmeden dönme halinde bildirim yapılacak açık adres bilgileri.
Bina Tamamlama Sigortası veya Bakanlıkça Belirlenen Diğer Teminatların Sağlanması:
Bu sigorta ile sigortacı, satıcıya, projesi için azami bir teminat limiti tahsis eder. Proje kapsamında, tüketicilere konut satışı yapılmasından sonra ise konut satış bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için, müstakil teminat senetleri düzenler. Bina tamamlama sigortası sigorta şirket tarafından ya yarım kalan yapının tamamlanması ya da ödenen bedellerin teminat altına alınmasını güvence altına alır.
Buraya dikkat: Sadece banka kanalıyla yapılacak ödemeler teminat senedi kapsamındadır.
Diğer başka güvenceler banka teminat mektubu, kefalet, garantör, menkul rehni ya da ipotek gibi teminatlar olabilir.
Yine dikkat. Uygulaması zayıf. Başka ne gibi teminatlar var: Mesela hak ediş sistemi. Ödemeler bankaya yapılır ve yapının tamamlanma oranına göre banka satıcıya parayı aktarır. Burada bankalara ekstra yük ve çalışma alanı dışında bir saha icat edilmiş gibi bir şey oluyor ancak büyük çaplı projelerde düşünsenize, banka nezdinde her ay yüklü miktarda paralar toplanıyor. Bankalar bunu istemez mi? Muhakkak finansal ve risk analizlerini yapıyorlardır tabi. Uygulaması var mı? Yok denecek kadar az olduğunu söylüyor bu alana yıllarını vermiş bir hakimimiz. Tüketiciye teminat mektubu verilmesi yöntemi var yine. Ancak bunun da uygulamasını görmek pek mümkün değil.
Son olarak bağlı kredi ile teminat sağlanması uygulamada en çok karşılaşılan tür. Bağlı kredi şudur: Konut kredisi için bankaya gidiyorsunuz banka size diyor ki şu projeden konut alırsan sana kredi veririm. Niye? O projenin satıcısı ile banka arasında dirsek teması var. Bankanın temel gayesi nedir? Para kazanmak. Faizli kredi verdiğinde eğer ki istisnai haller ortaya çıkmazsa para kazanıyor mu? Evet. Bu ilişkide tüketici ihtiyacı olan toplu paraya kavuşuyor, satıcı konut satıyor ve projesini finanse ediyor, banka ise parasını satıp paradan para kazanıyor. TKHK’da şu ifadeler geçiyor: Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur. Yani kredi tutarınca paranız en kötü ihtimalle banka güvencesi altında. Satıcı kullanılan bağlı krediyi aşan tutarları yine de güvence altına almak zorundadır.
Tüketici Cayma Hakkına Sahiptir:
Tüketici 14 gün içinde koşulsuz şartsız cayma hakkına sahiptir. Herhangi bir bedel ödemez.
Konutun Teslimi 48 Ayı Geçemez:
Bu husus çokça değişikliğe uğramış. Sözleşmeye kendi zamanının hukuku uygulanır. Haliyle geçmişten gelen bir ihtilafınız varsa 48 aylık sürenin daha kısa kabul edildiği hükümlere göre ihtilafınız çözülecektir. Burada şunu ilave etmek gerekir. Projelerde satıcıdan kaynaklanmayan gecikmeler olabiliyor. Örneğin inşaat devam ederken belediyeden, elektrik, su, gaz idarelerinden talep edilen bir hizmet gecikebiliyor. Bu gibi durumlarda satıcının ilgili kurumdan gerekli yazıları alarak teslim için öngörülen azami sürenin üzerine çıkması kabul ediliyor.
Tüketiciden Senet Alınması Halinde Bunun Nama Yazılı Olması Zorunludur:
Az önce dedik ya yüklenici güvence vermek durumundadır diye. Satıcı da ister istemez güvence istiyor. Ey tüketici bana her bir taksitin karşılığı olarak senet ver diyor. Sen taksitlerini ödedikçe ben bu senetleri sana geri vereceğim diyor. İşte bu senetler nama yazılı olmak zorunda. Başka ne tür senetlerimiz var? Kambiyo senetlerinden bahsediyoruz, emre yazılı ve hamiline yazılı senetler var. Burada kanun koyucu tüketiciyi korumuş. Nitekim nama yazılı senetler dolaşım kabiliyeti en zayıf olan senetlerdir. Yani ticari hayatta tacirin almak istemeyeceği, yanaşmayacağı türden senetlerdir. Neden? Bir kere devri daha prosedüreldir. Nama yazılı senetlerde alacağın temliki yazılı yapılır. Devir senedin üzerinde ya da ayrı bir kâğıtta gösterilebilir. Yani o senedin lehtarı muntazam bir silsilenin son halkası olmak zorundadır. Kapalı kutu işler olmaz. En önemlisi şudur: Tüketici satıcıya karşı ileri sürebileceği kişisel defileri o senedi devralana ve hatta diğer devralanlara karşı da ileri sürebilecektir. Defi nedir? Çeşitli sebeplerle ödemeden kaçınmadır. Örneğin ödemezlik defi. Yani satıcı, tüketiciye yamuk yaparsa tüketici senedi devralana karşı şunu söyleyebilir: “Senin bu senedi aldığın şirket var ya. Onlar benim konutumun inşaatını yarım bırakıp kaçtılar bana olan borçlarını ödemediler. Ben de bu borcu ödemiyorum” diyebilir.
Satıcının Arsa Sahibi Olması İhtimali & Satıcının Arsa Sahibi Olmaması İhtimali:
Satıcı arsa sahibi değil ise kat irtifakını kendisi kurabilir. Ancak arsa sahibi değilse bu kez kat irtifakının kurulmasını arsa sahibi talep edebileceğinden burada arsa sahibi ile satıcı yani inşaatı yüklenen müteahhitin ilişkisi önem arz eder.
Satıcı arsa sahibi değilse bu inşaatı yapabilmek için arsa sahibi ile bir ‘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ yapmış olacaktır. Bu sözleşmeyi de incelemek gerekir. Zira APKİS’te müteahhit arsa sahibine belli bağımsız bölümleri bırakmayı üstlenmektedir. İşte APKİS’te satıcıya bırakılan bağımsız bölümler ile arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümleri tespit edebilmek için APKİS’in incelenmesi gerekir.
Akla Gelen Sorular ve Çıkabilecek İhtilaflar Nelerdir:
*Tapu masrafını kim öder? Tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin %4’ü kadardır. Alıcı ve satıcı buna yarı yarıya katlanırlar. Tabi taraflar arasında bunun aksi de kararlaştırılabilir. Zaten sözleşmede buna kimin katlanacağı da yazmalıdır. Nitekim satıcı, alıcıya vergiler dahil satış bedelini ve diğer masrafları en başta bildirmekle yükümlüdür.
*Satıcı teslime uygun konutu teslim etmiyor. Haklarım nelerdir? Konutun adınıza tescilini mahkemeden talep edebilir, uğradığınız zarar karşılığında tazminat talep edebilirsiniz. Örnek bir karara aşağıda yer verilmiştir.
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M.K.nun 2’inci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi. (YİBBGK., E. 1987/2 K. 1988/2 T. 30.9.1988)
*Satıcı konutu geç teslim etti. Haklarım nelerdir? Tüketici gecikilen zamana karşılık gelen kira bedelini tazminat olarak satıcıdan talep edebilir. Uyuşmazlığın miktarına göre burada Tüketici Hakem Heyetine ya da Tüketici Mahkemesine müracaat edilir. Tüketici uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olduğu unutulmamalıdır. Burada sözleşmede düzenlenmişse cezai şartlar da gündeme gelmektedir.
*Konutu almaktan vazgeçtim. Sözleşmeden dönebilir miyim? 24 aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. 24 ay içinde olacak şekilde sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk 3 ay için sözleşme bedelinin %2’sine, 3-6 ay arası için %4’üne, 6-12 ay arası için %6’sına ve 12-24 ay arası için de %8’ine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir. %’ler sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır. 24 aydan sonra artık dönme için haklı bir nedeni olması gerekecektir. 24 aydan sonra sözleşmeden dönebilmek için artık tüketiciye geçerli ve haklı bir neden gerekir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Yani o bahsettiğimiz %2-4-6-8’lik tazminatları talep edemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici 10 gün içinde edinimlerini iade eder.
*Konutu annem-babam almıştı. Vefat ettiler. Mirasçıları olarak sözleşme ile bağlı mıyız? Sözleşme ile bağlı kalmak zorunda değilsiniz. Satıcıya yapılacak uygun bildirim ile sözleşmeden dönebilir, anne-babanız tarafından verilenleri geri talep edebilirsiniz.
*Artık taksitlerimi ödeyemiyorum? Ne yapabilirim? Kazanç elde etmekten yoksun kalma haliniz hariç olmak üzere bahsettiğimiz süreler içerisinde bahsedilen %2-4-6-8’lik tutarlara katlanarak sözleşmeden dönebilirsiniz. Bunun haricindeki eylemler sözleşmeye aykırılık teşkil edebilecektir. Dikkatli davranmak gerekir.
*Satıcı projede değişiklik yaptı. Haklarım nelerdir? Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti yapabilir.
*Teslim edilen taşınmaz vaad edilenle uyumsuz olursa ne olur? Ayıplı ifa söz konusu olur. Tüketici vaad edilenle uyuşmayan eksik özellikler için verdiği ücretin eksiklik kadar kısmının kendisine iadesini talep edebilir.
*Taşınmazın üzerinde ipotek varsa ne olur? Satıcıların projelerini finanse edebilmek adına bankalardan yüksek tutarlı krediler kullandıkları ve bu kredilerine teminat olarak tamamlayacakları konutları teminat olarak gösterdikleri karşılaştığımız bir durum. Bu hallerde tüketiciler bankalar aleyhine dava açarak tapu kaydında yer alan ipoteğin kaldırılmasını sağlayabiliyor.
*Satıcı iflas ederse, vefat eder ve mirasçıları mirası reddederse, projeyi tamamlamadan kaçarsa ne olur? Yukarıda bahsettiğimiz güvenceler burada imdadınıza yetişecektir. Bu güvenceler olmaksızın yapılacak sözleşmelerde tüketici üstlendiği riski artırdığını unutmamalıdır. Başta da belirttiğimiz gibi tüketici burada risk almaktadır.
*Verilen senetlerin devri halinde ne olur? Kanuna göre tüketiciden alınabilecek senetlerin nama yazılı olması zorunludur. Bu ne anlama gelir? Az önce bahsetmiştik. Burada tüketici borçlu ise zaten yapılabilecek bir şey yok. Ancak satıcı edimlerini ifa etmeden senetleri devretmişse o vakit senedin borçlusu yani tüketici satıcıya karşı sahip olduğu defileri o senedi elinde bulunduran herkese karşı ileri sürebilir. İşini tamamlamadan kaçıp giden satıcı bu kez senedi devrettiği kişilerle de problem yaşayacaktır. Bu da ticari hayatını ciddi anlamda sarsacaktır.
SONUÇ:
Ön ödemeli konut satın almak demek bir miktar risk almak demektir. Yapacağı kontroller ve isabetli tercihler ile bu riski minimize etmek tüketicinin elindedir. Sonuç itibari ile her şeyi ile tastamam bir konut satın alınmadığı, satıcı bazlı, sektörel bazlı, ulusal veya uluslararası çaplı problemlerin bu ilişkiyi etkileyebileceği unutulmamalıdır.
İşte bu ilişkiyi etkileyebileceği öngörülen sorun, sıkıntı ve faktörlerden en az etkilenecek kişilerle ya da firmalarla iş yapmak gerekir. Nitekim tüketici buraya maddi açıdan parasını bağladığı gibi aynı zamanda hayallerini de bağlıyor. Yapılacak eksik ya da hatalı işler yalnızca maddi değil manevi açıdan da tüketiciyi yıpratır.
Kat irtifakı kurulmuş projelerden kat irtifak tapusunu alarak alışveriş yapmak daha güvencelidir. Noterde yapılacak satış vaadi sözleşmesi ile alışveriş yapılacaksa bu kez de satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmek ilk bahsedilenden daha az güvence sağlasa da yine de son ihtimalden daha faydalıdır. Son ihtimal ise yalnızca satış vaadi sözleşmesi yapmaktır ki bu ihtimalde yapımı planlanan bağımsız bölümün başkalarına da aynı şekilde satışının vaad edilebileceği unutulmamalıdır. Bu sebeple uykularınız kaçmasın istiyorsanız kat irtifakı kurulmuş projelere yönelmenizi tavsiye ederiz.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerini “Tasarruf Finansmanı Sözleşmeleri” ile karıştırmamak gerekir. Tüketicinin dahil olduğu “Bu Evim”, “Şu Otomobilim” gibi sistemler ön ödemeli konut satışı değildir. Yine ön ödemeli satış sözleşmesi “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”nden değildir.
Karşılaşılan problemlerde öncelikle avukatınıza müracaat etmeyi unutmayınız. Zira kendi çabalarınızla deneyeceğiniz bazı yöntemler vakit ve nakit kaybına yol açabilir.