Tapu İptal Davası

Tapu İptal Davası Nedir?

TAPU NEDİR?

Tapu; Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilen, arazinin üzerine inşa edilmiş yapının ya da arazinin bir bölümünün sahipliğini gösteren, herhangi usulsüz bir durum kanıtlanana kadar hukuki alanda geçerli sayılan yazılı ve resmi belgedir.

Her gayrimenkule ait bir tapu belgesi bulunur. Gayrimenkulle ilgili önemli bilgiler ise bu tapu belgesinde yer alır. Bazı bilgiler kayıtlarda saklanır.

TAPU NASIL OLUŞTURULUR?

Genelde Kadastro memurları tarafından arazinin haritası çıkarılarak il, ilçe, mah. ada parsel olarak numaralandırılır. Her tapunun ayırt edici bir ada parsel numarası vardır. Bir adada birden çok parsel olabilir. Ancak aynı adada aynı numaralı tek parsel bulunur.

Teknoloji öncesi tapular harita çizimlerine dayanılarak çıkarılırdı. Bu nedenle sınırlarda ve alan ölçümlerinde hatalar çok olurdu. Şimdi ise uydu koordinat sistemi kullanılmaktadır. Okullarda öğretilen ne işe yaramadığını düşündüğümüz  (26°-45° doğu meridyenleri, 36°- 42° kuzey paralelleri) koordinatlar tapunun haritasının çıkarılmasında kullanılır. Hatalar uydu sistemi sayesinde aza indirilmiş vaziyettedir. Eski kadastro hataları ise düzeltilmektedir.

Haritalar koordinatlara göre belirlenmektedir. Bezende kadastro tespiti yapılmamış yerlerde mahkemece yapılan tespitler sonucu verilmiş tapular vardır. Hatta Osmanlı zamanından kalma tapularda mevcuttur. Ancak Kadastro Kanununun gereği 10 yıllık hak düşürücü süre vardır. Bu nedenle kadastro geçen yerlerde bu tapular 10 yıl sonra hükümsüz kalmaktadır.

Tapular birkaç renk olabilir. Mavi renkli tapu belgesi, mülkün arsa olduğunu, üzerinde henüz yapı bulunmadığını ya da yapının inşaatına yeni başlandığını simgeleyen tapu belgesi olarak bilinir. Mavi renkli tapu belgesine sahip olan arsalar henüz kat mülkiyetine geçilmediğini gösterir. Pembe renkli tapu ise mülke ait inşaatın tamamlanmasının ardından projede onaylı bağımsız bölümlerin olduğunu, mülkün kullanım alanlarını ve belirli hisselerinin olduğunu ifade eder. Pembe renkli tapular, kat mülkiyeti alınmış mülklere verilir.

Tapular çok değişik tasniflere tabi tutulabilir. Hisseli hissesiz tapu gibi maliklerine göre, ev arsa dükkân vs gibi taşınmazın cinsine göre,  kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusu gibi mahiyetine göre tasnifi mümkündür. Ancak neticede hepsi tapu kavramına dâhildirler.

TAPUNUN KAZANILMASI

Tapular, satış, bağış, miras, vasiyet vs ile edinilebilir.

Tapu devir işlemlerinin iki ana unsuru vardır. SEBEP+TESCİL’dir. Sebep tapunun devir nedenidir. Satış bağış, vs. Tescil ise sebebe dayanılarak oluşturulan yeni tapu kaydıdır.

Tapu iptaline konu işlemlerin esas nedeni sebepteki hukuka aykırılıklardır. Sebep unsuru ikiye ayrılır. Bir gerçek sebep, birde görünürdeki sebeptir. Görünürdeki sebep ile gerçek sebep aynı ise ve tescilde bu yönde ise gerçek bir tapu devri gerçekleşmiş olmaktadır. Ancak görünürdeki sebep ile gerçek sebep farklı ise ve tescil görünürdeki sebebe göre yapılacağından tescil yolsuz olacaktır.

Örneğin kişinin iradesi satış ve tapuya satış olarak tescil yapıldı ise gerçek bir devir söz konusudur. Ancak kişi gerçekte bağış yapmak istiyor, ancak bazı nedenlerle tapuda satış gösteriyor ise, gerçek sebep ile görünürdeki sebep farklı olacağından yolsuz tescil oluşmaktadır.

Yine, hata, hile, gabin gibi hallerde gerçek sebep ile görünürdeki sebep farklı olduğu için devir geçersiz olacaktır.

TAPU İPTAL DAVASI NEDİR?

Taşınmazın, yukarıda açıklandığı şekilde kanuna aykırı ya da yolsuz olarak tapuya tescil edildiği durumlarda tarafların bu hukuka aykırılığı dava yolu ile gidererek tapunun gerçek malikine iadesi davasına denmektedir. Yani gerçek durum ile görünürdeki tapu durumu arasındaki farkı ortadan kaldırmaktadır. Ve tapu gerçek iradi duruma uygun hale getirmektedir. Bu davaya tapu iptal davası denmektedir.

Tapu iptal davaları, en çok karşımıza muvazaalı satış, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hukuki ehliyetsizlik, hata, hile, korkutma gibi irade bozuklukları, vasiyetnamenin geçersizliği, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik, hatalı kadastro tespiti, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçersizliği gibi sebeplerle karşımıza çıkar. Ancak ileride elektronik imzalı satışlar olması halinde başka nedenlerde ortaya çıkabilir. Nedenler tahdidi değildir.

MUVAZAA NEDENİYLE TAPU İPTAL DAVASI

Muvazaa tapuda işlem yapan tarafların genelde üçüncü kişileri aldatmak,  vergi kaçırmak, mal kaçırmak, son günlerde kiracıyı çıkarmak, için yapılan satışlar olmak üzere asıl amacıyla gerçek durumu gizleyerek kendi gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa denir. Danışıklı işlem olarak da adlandıranlar vardır.

Muvazaalı bir hukuki işlemden bahsedebilmek için üç temel unsur aranır; Tarafların gerçek iradelerinin görünen anlaşmaya uymaması, üçüncü kişileri aldatma kastı ve muvazaa anlaşması.

Mutlak ve nispi olarak iki çeşit muvazaa vardır. Gerçekte taraflar tapunun aynı şekilde kalmasını istemektedirler. Ancak bazı nedenlerden dolayı üçüncü kişileri aldatmak amacıyla taşınmazı devrederek görünüşte bir işlem gerçekleştirmelerine mutlak muvazaa denir. En sık rastlanılan örneği borçlunun alacaklılarından mal kaçırmak, vergi kaçırmak ve icra takibine engel olmak amacıyla mallarını (tanıdığı birine) devretme gibi sebeplere dayalı olarak yapılır. Yani hiç istemedikleri halde işlem yapılıyorsa mutlak muvazaa vardır.

Devir eden ile devir alan, gerçekte taşınmazı devretmek istiyor ancak bunu esas istedikleri amacı gizlemek için farklı hukuki işlem ile tapuda yapıyorlarsa nispi muvazaa söz konusudur. En sık karşılaşılan husus mal kaçırma amaçlı bağışın satış gösterilmesidir. Hatta bağış nedeni ile ülkemizde vergi ve harçların çokluğu nedeni ile tapular satış olarak devir edilmektedir. Silah ruhsatlarının devirlerinde ise tam tersi bir durum vardır. Satış yerine bağış yapılmaktadır. Yani burada da nispi muvazaa vardır. Muvazaanın en yaygın örneği ise muris,  yani miras bırakan muvazaasıdır. Ancak netice itibari ile diğer muvazaalardan temel olarak farkı yoktur.

Esasen muris muvazaası kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Ancak yüksek mahkeme içtihatları ile adlandırılmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1974/1 Esas,  1974/2 Karar sayılı 01.04.1974  tarihli içtihadı birleştirme kararı ayrı bir dava türü olarak adlandırılmıştır. Ancak nisbi muvazaanın bir çeşidi olması nedeni ile hukuka aykırılık söz konusu değildir. 50 yıla yakın bir süredir bu adla davalara konu edilmektedir.

Muris muvazaası bazı mirasçılara fazla mal bırakma yâda, hiç az yâda hiç bırakmama iradesi ile yapılmaktadır. Diğer deyişle mirastan mal kaçırma; mirasçılarını mirastan mahrum kalması için miras bırakan tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek devretmektedir. Genelde gerçek iradesine göre bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmak suretiyle devretmektedir. Bunu miras bırakana yapmaya zorlayan ise maalesef kanuni düzenlemenin getirdiği sınırlamalardır. Örneğin murisin malını istediği gibi tasarruf yetkisini kısıtlayan, mahfuz hisse düzenlemesi bunun en başta sebebidir.

Mahfuz hisseye tecavüz etmeyen muris temliklerinin tenkis davası ile iptali mümkün değildir. Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası, ancak tenkis davasıyla birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra ayrı bir dava olarak açılabilir. Çünkü bağışlanan miktar miras bırakan mal kaçırsa  bile mirasçıların mahfuz miras hakkı zarar görmüyor ise muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Bunu tespit ederken ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın  alım gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılması gerekmektedir.

HATA, HİLE VEYA KORKUTMA NEDENİYLE TAPU İPTAL DAVASI

Kanuna göre yasal sözleşmeler genelde tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Tarafların iradeleri hata, hile ve ikrah (korkutma) gibi sebeplerle sakatlanabilir. Ve bu durumda yapmak istemedikleri bir hukuki işlem yapmış olabilirler. Kanun koyucu irade bozukluğuyla yapılan sözleşmelerin, iradesi hata, hile veya ikrahla sakatlanan kimseyi bağlamayacağı öngörerek, bu kişiye belli bir süre içerisinde kullanabileceği iptal hakkı tanımıştır. İradesi sakatlanan kişi hata ve hilenin öğrenildiği ve ikrahın ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıllık hak düşürücü süre içinde tapu iptali davası açabilir.

Uygulamada, sıklıkla, dolandırıcılık yoluyla hile sebebiyle; Örneğin apartmanın parka, yâda ana cepheye bakan kısımdaki taşınmaz gösterilip tapuda arkaya bakan kısmın verilmesi, yâda tapu kayıtlarına aykırı şekilde daire numaralandırma sonucu kişinin hata en başka taşınmazı satın alması gibi değişik şekillerde karşımıza çıkabilir.

Tapunun bir başka kişiye devri ikrah (korkutma) sebebiyle tapu iptal tescil davaları açılmaktadır.

Yine gabin nedeni ile tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

BEDELDE MUVAZAA NEDİR?

Taşınmazın devri sırasında tapuda taşınmazın değerinin gerçek değerden farlı gösterilmesidir. Taşınmaz düşük değer ile satılmış gibi gösterilmiş ise muvazaa olduğu gibi, yüksek gösterilmesinde de (şufa hakkının kullanımını engellemek için) muvazaa vardır. Ancak bedelde muvazaa tapu iptali gerektirmemektedir.

TAPU İPTAL DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Tapu iptal davasına bakmak Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girmektedir. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye hukuk mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Yetki kesin olduğundan mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Ancak davaya konu birden fazla taşınmaz varsa bu taşınmazların birisinin bulunduğu yerde açılabilir. Usul ekonomisi düşünülerek böyle bir istisna getirilmiştir.

TAPU İPTAL DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

Tapu iptal davaları söz konusu taşınmazın yeni malikine karşı açılır.  Taşınmaz tapuda birden fazla kişi adına elbirliğiyle kayıtlı ise, davanın maliklerin tümüne karşı birlikte açılması gerekir. Taşınmazın malikinin ölmesi durumunda ise dava murisin mirasçılarına karşı açılacaktır.

Taşınmazın muvazaalı devir sonrası 3 bir şahsa devri halinde ise bu kişiye karşı ancak kötü niyetli olması halinde dava açılabilir. İyi niyetle kazanımlar Medeni Kanun’un 1023. Maddesindeki  tapuya güven ilkesine dayalı olarak kanunen korunmaktadır. Tapuya güven ilkesinin bir sonucu olarak iptal mümkün değildir.

TAPU İPTAL DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kanuna aykırı olarak tescil edilmiş olan tapu kaydının iptalinde menfaati olan herkes tapu iptal davası açabilir. Bir taşınmazın tapusunu iptal ettirmek ilgisini tek başına bir menfaat kazandırmayacağından hak sahibi adına tapuda tescili talep edilmelidir. Hukuki yararın olması zorunludur. Dava şartıdır. Örneğin alacaklı kişi borçlunun muvazaalı olarak devir ettiği taşınmazın tapusunun iptalini isteyebilir.

TAPU İPTAL DAVASI KARARINA NASIL İTİRAZ EDİLİR?

Tapu iptal davası sonucunda istinaf ve temyiz yolları açıktır.  Bölge Adliye Mahkemesine istinaf dilekçesi vermek suretiyle itiraz edilebilir. Akabinde Yargıtay temyiz yoluna müracaat edilebilir.