Taşınmaz Giderlerinden Ev Sahibi ve Kiracının Sorumluluğu
Kat mülkiyetinde yaşanan sorunlardan biriside Apartman giderlerini kimin ödeyeceği meselesidir. Kısaca Apartmanın demirbaş giderlerini kiralayan mülk sahibi, kullanıma ilişkin giderlere ise kiracı tarafından ödenmesi şeklinde özetlenebilir. Kiracılar kullanıma ilişkin ortak giderlere katılmakla yükümlü sayılırlar.
Kiracının ve ev sahiplerinin ödemesi gereken giderleri örneklendirmek gerekirse; Örneğin binaya asansör yapılması, su deposu yapılması, yerlerin mermer yapılması, çatı yapılması gibi demirbaş giderleri mülk sahibi ödemek zorundadır. Kiracılar ise ortak gider olan kapıcının maaşının ödenmesine (ihbar ve kıdem tazminatı hariç), apartman ortak su, elektrik giderine, apartman ortak asansör ve merdiven otomatiği giderine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine katılmaları gerekiyor.
Ortak giderlerin kira ücretine dahil olduğunun kararlaştırıldığı nadir kira sözleşmeleri olabilir. Bu durumda kiralayan, kararlaştırılan giderin daha önce tespit edilen miktardan fazla olduğu takdirde, ev sahibinin fazla yapılan giderleri en geç bir yıl içinde kiracıya bildirmek zorundadır.
Kiracının ödemek zorunda olduğu yan giderler kullanımdan kaynaklı olmalıdır. Elektrik ve su temizlik gideri benzeri giderlerdir. Kira sözleşmelerine kiracıların kira bedeli ve yan gider dışında ödeme şartı konulması yasaklanmıştır. Buna aykırı şartlar kanuna aykırıdır. TBK madde 346 uyarında konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedeli ve yan giderler dışında yükümlülük getirilemeyeceği amir olarak düzenlenmiştir.
YAN GİDERLER NELERDİR?
Yan giderleri kimin ödeyeceği kira sözleşmesinin mahiyetine göre değişmektedir. Kullanımla ilgili giderler her binaya göre değişiklik gösterir. Kapıcı dairesi olmayan bir yerde bu gider yokken kapıcının olduğu yerlerde bu gider ödenmek zorundadır. Buna göre her olaya gönde yan gider olup olmadığı ayrık olarak belirlenmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse ortak alanlara ilişkin bahçeye bakım için yapılan, aydınlatması ve temizlik masrafları, havuzun temizlik masrafları, sauna, spor salonu gibi yerler varsa buranın giderleri yan giderdir. Ancak taşınmaza yeni bir havuz yaptırmak veya merkezi ısıtmaya geçmek gibi demirbaş giderleri yatırım amaçlı olduğundan ve kiracı bunları yanında götürmesi mümkün olmadığından bu giderler yan gider değildir. Mülk sahibi ödemek zorundadır. Gider kullanımla ilgili ise yan gider, değil ise demirbaş gideridir.
YAN GİDERLERE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ KİME AİTTİR?
Türk Borçlar Kanununda en önemli kira ayrımı konut ve çatılı işyerlerine göre yapılan ayrımdır. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin ayrık düzenlemeler mevcuttur. Yan giderleri kimin ödeyeceği bu ayrıma göre belirlenmektedir.
Adi kira sözleşmelerine ilişkin bu husus 303.maddede düzenlenmiştir. Madde de “III. Yan giderlere katlanma borcu: MADDE 303- Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” Yani adi kira sözleşmelerinde bütün giderlere kiralayan katlanacaktır. Konut ve çatılı işyerlerinde ise kiralayan ödeyecektir.
“C. Kullanma giderleri MADDE 341-Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır” denilmiştir. Ancak kiracının ödemediği aidat gibi yan giderlerden mülk sahibi de müteselsilen sorumludur. Ancak mülk sahibi ödediği giderleri kiralayana rücu hakkına sahiptir.
KİRACININ ÖDEMESİ GEREKEN YAN GİDERLERİN ÖDENMEMESİ HALİNDE FESİH HAKKI VARDIR.
Yan giderler bir para borcudur. Kiracı tarafından ödenmemesi halinde mülk sahibinden tahsil edilmesi söz konusudur. Bu nedenle bu parayı ödeyen mülk sahibi kiracıya karşı rücu hakkını kullanabilir. Kiracı yasal süre içinde ödemez ise kira bedelinin ödememiş gibi tahliye davası açılabilir. Bu nedenle ödeme süresi kira sözleşmelerine göre değişmektedir. Konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük sürede kira bedelinin ödenmemesi akdin feshine neden olabilir. Zamanında ödenmemesi halinde temerrüt faizi uygulanmaktadır.
TBK 315. Maddesinde fesih hakkı düzenlenmiştir.
“3. Kiracının temerrüdü MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” denilmiştir.
Aidat borcunun asıl alacaklısı site yönetimidir. Site yönetimi alacağını tahsil için hem kiracıyı hem de taşınmaz sahibini icraya verebilir. İcra dosyaya borç süresinde ödenmez ise cebri icra ile tahsil edilebilir. Ancak apartman yönetimi kiralayan olmadığından dolayı kiracının tahliyesini talep edemez. Bu hak sadece taşınmaz sahibine aittir. Ancak taşınmaz sahibi apartman yönetimine ödediği aidatı kiracıya rücu etme hakkı vardır. Kiralayan aidat borcunu ödemeden kiracıya rücu hakkı olmayacağı için ödeme sonrası haklarını talep etmesi kanunen zorunludur.
Kiralayan taşınmaz maliki ödemenin yapıldığını yazılı belge ile ispatı gerekir. Bu hususta Yargıtay’ın birçok kararı mevcuttur. Örneğin; “Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5.maddesi gereğince kiracının ödemesi gereken yakıt ve aidat borcunu kiralayan ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.”
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/4046 E. 2014/14434 K) denilmiştir. Yani rücu için malikin ödemiş olması gerekir.
ZAMANAŞIMI
Bu tür alacaklar TBK madde 147/b.1 uyarınca aylık ödenmesi gerektiğinden 5 yıllık zamanaşımı uygulanacaktır.
Av. İbrahim GÜLLÜ
TÜKONFED Başkan Vekili
ASİYED (Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği) Başkanı
Bir yanıt bırakın