Taşınmaz Sahibinin Sorumluluğu

TAŞINMAZ SAHİBİNİN KUSURSUZ SORUMLULUGU,

ZARARLARI TAZMİN ETME YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Mantıken kişinin hukuka aykırı ve kusurlu fiillerinden dolayı başkasına verdiği zararları tazmin etmesi gerekir. Bu çağdaş hukuklarda en temel prensip olmuştur. Yani bir kişi bir fiili nedeni ile başkasına verdiği zararı tazmin etmelidir. Buna kusurlu sorumluluk denir.

Zarar kişinin davranışından oluşmuştur. Davranış hukuka aykırıdır.  Ancak yerleşik hayat, çok katlı binalar ve teknolojik gelişmeler bu kurala istisna zorunluluğunu doğurmuştur. Bu istisna hallerde kişi olayların oluşumunda kusuru olmasa da hukuken sorumlu tutulmuştur. Buna kusursuz sorumluluk denir. Bu tür işler genelde tehlikeli işler olması nedeni ile tehlike sorumluluğu diye de adlandırılır. Burada güdülen amaç zarar görenin zararının karşılanmasının kolaylaştırılması ve tehlikeli işlerle uğraşanların daha dikkatli davranmaya sevk edilmesidir.

Tehlike sorumluluğunun en yaygın karşımıza çıkış şekli bina sahibinin sorumluluğu ve araç sahibinin sorumluluğudur.

İslam hukukunda “komşusu açken tok yatan bizden değildir“ prensibi ile komşunun aç kalmasında hiçbir dahli olmayan komsuyu sorumlu tutacak kadar ağır bir sorumluluk olmasa da medeni hukuklarda komşusun kusursuz sorumluluğu düzenlenmiştir.

Bina sahiplerinin en çok zarar verme ihtimali komşu taşınmazlardır. Bu nedenle komşu taşınmazlara verilen zararlar hususunu bu yazıda irdelemeye çalışacağız.

KOMŞU TAŞINMAZIN SAHİBİ DİĞER KOMŞULARA VERDİĞİ ZARARLARI TAZMİN ETME ZORUNLULUĞU 

Taşınmazlara ilişkin kusursuz sorumluluk TMK 730 ve devamında düzenlenmiştir.

1. Taşınmaz malikinin sorumluluğu

Madde 730- Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.

Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.

1. Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları
2. Genel olarak

Madde 731-Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.

Sorumluluğun kaynağı, taşınmazlar  (daire, ev, arsa, bina, arazi, dükkân, vb olabilir)  olduğu açıkça düzenlenmiştir. Sorumluluk nedeni mülkiyet hakkının yasal sınırlar aşılarak kullanılmasıdır. Yasal sınır nedir?  Sorusunun cevabı ise, normal şekilde yararlanma ve kullanma ölçüsünü aşan kullanım diye tarif edilebilir. Artık günümüzde bu sınırların belirlenmesinde imar hukuku belirleyici olmaktadır. Birçok taşınmaz açısından, bu tespit imar planı çevresinde belirlenecektir. İmar planındaki kullanım alanı, kullanım şekli için verilen izinler dikkate alınarak kullanımın aşılıp aşılmadığı tespit edilecektir. Ayrıca başkasına zarar verme kastı ile kullanımda tazminat kapsamındadır. Ders kitaplarında verilen en klasik örnek; komşusunun manzarasını kapatmak amacıyla sahibi olduğu taşınmaz üzerinde yüksekçe bir duvar örmesidir. Ses sistemi kurdurarak komşuları rahatsız etmesidir. Tabiî ki burada komşunun da katlanması gereken bazı durumlar ortaya çıkacaktır. Örneğin yan dairedeki tamirat için birkaç dakikalık matkap sesine katlanma zorunluluğu vardır. Ancak burada zaman mevhumu da önem arz etmektedir. Gecenin 3 ünde yapılan bir tamirat zaruri değilse rahatsızlık olarak değerlendirecekken, aynı işlem gündüz vakti yapılması halinde zarar olarak değerlendirilmemesi gerekir. Yani takdir hakkı hâkime aittir. Yine arsasına bina yapacak kişinin getirdiği iş makineleri ile yapılan çalışmadan kaynaklı gürültüye katlanması gerekir. Gürültünün makul seviyeyi aşmaması gerekir. Ancak gece vakti çalışma hak ihlali oluşabilecektir. Bunun gibi çok çeşitli örnekler verilebilir.

III. Komşu hakkı

1. Kullanma biçimi

Madde 737- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır

Taşınmaz sahibinin burada kurallara aykırı şekilde taşınmazı kullanması sonucu ortaya bir zararın veya zarar tehlikesinin çıkması, sorumluluğun doğması için yeterlidir. Zarar verme kastıyla ya da ihmalleri nedeniyle zarar vermiş olmasına gerek yoktur. Farkında olmadan zarar verse ya da istemediği halde bir zarar doğsa dahi, taşınmaz sahibi bu zararları ödemek zorundadır. Zarar ile kişinin fiili arasında illiyet bağının olması yeterlidir. Zararın oluşmasını isteyip istememesinin önemi yoktur. Örneğin taşınmazına bina yaparken yan binaya istemeden verdiği zararları tazmin etmek zorundadır.

TAŞINMAZ SAHİBİ TAZMİNAT SORUMLULUĞUNDAN KURTULABİLİR Mİ?  

Kusursuz sorumluluk istisnadır. Pekâlâ, istisnanın istisnası mümkün müdür? Taşınmaz sahibinin sorumluluğu sözleşmeden değil, kanundan doğmaktadır. Bu nedenle verdiği zararı ödemekten kurtulabilmesi kanun gereği mümkün değildir. Sözleşme ile dahi sorumluluktan kurtuluş mümkün değildir. Daha açık anlatımla, taşınmaz sahibinin hiçbir kusuru olmadığı, zararın doğmaması için gerekli tüm önlemleri aldığını ispatlasa dahi tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani önlemleri almış olması, zararı istememesi onu sorumluluktan kurtarmaz. Türk Medeni Kanunu bu konuyu bir kusursuz sorumluluk hali olarak düzenlemiş kurtulmak için taşınmaz sahibine kural olarak bir kurtuluş kanıtı getirme hakkı tanınmamıştır. Ancak istisnaya bir istisna daha tanımıştır.

Bu istisna mücbir sebeptir. Taşınmaz sahibinin bazı olağanüstü sebeplerle bu sorumluluktan kurtulmasıdır. Bina sahibinin karşı koyamayacağı bir doğa olayı nedeniyle zarar doğmuşsa bu durumda taşınmaz sahibi sorumlu tutulamaz. Tedbir alınsa dahi önüne geçilmesi ve önceden öngörülerek tedbir alınması mümkün olmayan engellenemez nitelikteki durumların meydana gelmesinden dolayı taşınmazın zarar görmesi halinde taşınmaz sahibi sorumlu tutulamaz. Esasen bununda nedeni komşu taşınmaz sahibinin davranışı ile olay arasında hiçbir bağ yoktur.

Hukuk Genel Kurulu 2011/19-104 E. 2011/239 K.Üçüncü kişinin haksız eyleminin illiyet bağını keseceği şüphesizdir. Doktrinde kusursuz sorumluluk hallerinden olan taşınmaz sahibinin sorumluluğu bahsinde bu sorumluluğun koşullarından olan illiyet bağını kesen  sebepler  bulunmaması gerektiği kabul edilmiştir.

Nitekim MK’nın m. 730’da taşınmazın sahibine, dikkat ve özen ilkesine dayanan kusursuz sorumluluk hallerinde olduğu gibi bir kurtuluş kanıtı getirebilme olanağı tanınmamıştır. Ancak, taşınmazın sahibi, genel hükümlerden hareketle illiyet bağını kesen sebeplerin varlığını kanıtlayarak sorumluluktan kurtulabilir. Örneğin; deprem sonucu, tarladaki su havuzu çatlamış, aşağıdaki tarlayı basarak ürünlerin yok olmasına yol açmışsa, mücbir sebeple, havuza patlayıcı madde koyanların fiili sonucu bu zarar meydana gelmişse, üçüncü kişinin ağır kusuru nedeniyle, tarlasına su akıtmak için havuzun vanasını açık tutan aşağıdaki tarlanın sahibinin bu fiili sonucu zarar doğmuşsa, zarar görenin ağır kusuru nedeniyle taşınmaz sahibinin sorumluluktan kurtulması mümkün olabilir. (Prof. Dr. Ahmet M. Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. bası, sh. 258), yani bina sahibi ile olay arasında İlliyet bağı kesilmiştir. Davranış ile zarar arasında bağlantı bulunmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir.

Yargıtay kararına göre hükmedilecek tazminat zarar miktarından fazla olamaz. Bunun tek istisnası bina sahibinin davranışı ile zararın artmasına sebep olmasıdır. Bu durumda artan zarardan da sorumlu olacaktır.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2019/835 E. , 2020/3372 K. Sayılı içtihadında “Komşuluk hukukundan kaynaklanan tazminat davalarında öncelikle davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunup bulunmadığının tespit edilmesinden sonra varsa davacının uğramış olduğu zararın miktarının bilirkişi aracılığı ile tespit edilmesi, tazminatın bu zarara göre tayin ve takdir edilmesi gerekir. Hemen belirtmek gerekir ki, tazminat miktarı hiçbir zaman zararı aşamaz. Oluşan zararın kapsamı belirlenirken ise, tarafların zararın oluşumuna hangi oranda etki ettikleri yani müterafik (bölüşük) kusurlarının olup olmadığı belirlenerek, davacının zararın artmasında kusuru varsa, tazminat miktarı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 52. maddesine göre indirilmeli veya tamamen ortadan kaldırılmalıdır. 4271 sayılı Kanun’un 737 ve 730. maddelerinden doğan sorumluluk kusura bağlı bir sorumluluk olmadığından, davalının kusursuz olması tazminat miktarının düşürülmesine etkili olamaz” diyerek kusur varsa tazminat ona göre belirlenmelidir demiştir.

Yargıtay bir kararında “Yolda araçta çıkan yangının depoya sıçraması nedeniyle kiracının mallarında oluşan zararın tazminine ilişkin davada kiracının gerekli tedbirleri alması gerektiğine hükmetmiştir.  Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2019/1211 E. , 2020/3828 K. “Davalı… TMK’nın 730. maddesi uyarınca kiraya veren olarak dükkânın tahsis amacına göre meydana gelebilecek zararı kira sözleşmesinden de açıkça görüldüğü üzere öngörebilmesine rağmen, gerekli güvenlik tedbirlerini almaması/aldırmaması nedeniyle sorumludur. Ayrıca illiyet bağının diğer davalıların yeterli ağırlığa ulaşan unsurlarıyla kesildiği, davalı taşınmaz maliki tarafından ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı 21. maddesinde kararlaştırılan sorumsuzluk maddesi de, davalı taşınmaz malikinin kanundan kaynaklanan kusursuz sorumluluğunu ortadan kaldırmaya yeterli değildir. Açıklanan nedenlerle davalı taşınmaz malikinin meydana gelen zarardan TMK’nın 730. maddesi uyarınca kiraya veren olarak sorumluluğu bulunduğu kabul edilmelidir” denilerek mülk sahibinin sorumluluğunu tespit etmiştir.

HANGİ KOMŞU TAŞINMAZ SAHİPLERİ BU HAKTAN FAYDALANABİLİR HAKLARI NELERDİR?

Burada komşuluk kavramının sınırlarını net olarak çizmek mümkün değildir. Her olaya göre değişmektedir. Bazen üst daire komşuluk kavramı dışında kalırken, bazen uzaktaki bir daire komşuluk kavramına dâhil olabilir. Komşuluk kavramı zararın etki alanı ile tespit edilecektir. Bir fabrikadan çıkan zehirli gaz yâda toz bir ilçeyi hatta bir ili etkileyebilir. Bir ili etkilemesi halinde ilde oturanların tamamı komşu olarak kabul edilecektir. Herkes komşu sıfatıyla dava açma hakkına sahiptir. Komşuluk hukukundan kaynaklandığı için komşuların mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez. Kiracılar, taşınmazı işgal edenler, hatta ve hatta taşınmazı soymaya gelen hırsız dahi zarar görse zararını tazmin edebilecektir. Ancak malik olmayan komşular ancak kendi zararlarını talep edebileceklerdir. Taşınmazın aynı ile ilgili zararları ancak mülk sahibi talep edebilecektir. Kiracının taşınmazın aynına ilişkin zarara dayalı dava hakkı bulunmamaktadır.

Komşu taşınmaz sahibi açacağı davada çok farklı taleplerde bulunabilir. Örneğin;

-Zararın maddi olarak giderilmesi, Örneğin kullanılması imkânsız hale gelen eşyanın parasının ödenmesini talep edebilir.

-Eski hale getirilmesini talep edilmesi. Bozulan eşyanın tamir edilmesini isteyebilir.

-Zararın doğmaması için tedbir talep edebilir. Örneğin yıkılacak bir duvarın yıkılmadan yapılmasını isteyebilir.

-Zarar verme tehlikesi arz eden fiile son verilmesini talep edebilir.

Bazı hallerde, örneğin komşu taşınmazda bir işletme faaliyeti gereği kaçınılmaz olarak bir miktar zarar doğmaktaysa veya yerel adet gereği bu türden zararların doğması olağan kabul edilebilecekse davada sadece tazminat talebinde bulunulabilir.  Sonlandırılması istemez. Bu gibi durumları hâkim takdir edecektir.

KOMŞU TAŞINMAZI KULLANAN MALİK DEĞİL İSE ZARAR KİMDEN TALEP EDİLECEK?

Zararın sebep olan komşu taşınmazı her zaman maliki kullanmayabilir. Kiracısı, eşi, oğlu, babası, annesi, arkadaşı kullanabilir. Hatta zarar oturmaya gelen misafir tarafından verilmiş olabilir. Örneğin en çok karşılaşılan sorun, üst kata gelen misafirin çocuğunun aşırı gürültü yapması nedeni ile alt kat komşusunun rahatsız olmasıdır. Eylemlerde bulunan kişinin taşınmaz sahibi değil de onun kiracısı veya kullanıcısı olduğu hallerde zarar verene yönelik talepler taşınmaz sahibinin sorumluluğu ilkelerine göre yapılmamalıdır. Burada kira sözleşmesinde kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve komşulara saygı gösterme borçlarından kaynaklanan sözleşmesel talepler ile haksız fiil hükümlerine başvurarak taleplerde bulunulması gerekir. Ancak bu durumda dahi, taşınmaz sahibinin de kiracının davranışlarıyla verdiği zarardan sorumlu tutulabilmesi doktrinde kabul edilmektedir. Bu sorumluluk taşınmaz sahibi ile kiracı arasındaki bağımlılık ilişkisi, kiracının taşınmaz sahibinin verdiği izin ve yetkiyle taşınmazı kullanıyor olmasına dayandırılmaktadır. Bu fikrin doğru olduğu kanaatindeyiz. Yukarıda verdiğimiz örnekte olduğu gibi alt kat komşusunun üstte gürültü yapan misafir çocuğun kim olduğunu bilmesi mümkün değildir. Bu nedenle zararlardan mülk sahibi sorumlu olmalıdır.

Mülkiyet hakkı dışında ayni haklar vardır. Sükna ve intifa hakkı sahibi kişiler bina maliki gibi sorumludur. Taşınmazı kira ilişkisi gereği değil de bir intifa hakkı ile kullanan kişi, verdiği zararlar nedeniyle tıpkı taşınmaz sahibi gibi sorumlu olacak ve verdiği zararları bizzat ödemekle yükümlü tutulacaktır.

ÖZETLE; Bina sahibi komşulara karşı verilen zararlardan kusursuz olarak sorumludur. Zarar ile bina sahibi arasında illiyet bağının olması yeterlidir. Bina sahibi dışındakilere karşı bu hak kullanırken sınırlamamalar mevcuttur. Hangi hakların talep edileceği hususunda iyi karar verilmelidir.