Şufa/Önalım Hakkı Nedir?

Şufa/Önalım Hakkı Nedir?

Eski tabirle Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını paydaşların dışındaki üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara öncelikle satın alma hakkı veren bir alacak hakkıdır. Ayni hak değildir.

Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla kanunen doğmuş sayılır. Ancak payın satışının yapılmasından sonra kullanılabilir. Öncesinde kullanım mümkün değildir. Önceden (satıştan önce) kullanılması mümkün değildir. Satması halinde aldım şeklinde bir hak yoktur. Ancak şufa hakkının kullanılmasından feragat mümkündür. Şufa hakkı kanundan ve sözleşmeden olmak üzere iki şekilde doğabilir. Sözleşmeden doğan şufa hakkının uygulaması nadirdir. Bu nedenle kanundan doğan şufa hakkına ilişkin hususlar özet olarak açıklanacaktır.

Şufa hakkı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.

“MADDE 732– Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Şufa hakkı satış sonrası kullanılabilir. Bağış sonrası için kullanılamaz. Yine karma sözleşmelerde (trampa) gibi bu hak kullanılabilir. Çünkü iki satış söz konusudur. Hakkın kullanılması ile şufa hakkını kullanan paydaş ya da paydaşlar ile payın satıldığı yeni malik alıcı arasında satış sözleşmesi kurulmuş olur. Sözleşme şartları son satış sözleşmesindeki şartlardır.

Önalım hakkının kullanılması süre ve şekil şartlarına tabidir. Eskiden ihtar ile bu hak kullanılabilirken yapılan değişiklik ile dava yolu ile kullanılması zorunlu hale gelmiştir. Önalım davası yenilik doğuran bir davadır. Karar ile mülkiyet değişmiş olmaktadır. Bu dava ile taşınmaza başka birisinin ortak olarak girmesi önlenmeye çalışılmıştır. Ortak kullanımda ortaklar arasında anlaşmazlıkların sayısı bu şekilde azaltılmaya çalışılmıştır. Bu şekilde davaların ve sorunların azaltılması amaçlanıştır. Örneğin iki paydaştan birisinin payını satması halinde diğer ortak şufa hakkını kullanırsa taşınmaz tek malikli hale gelecektir. Böylelikle ortaklıkta son bulacaktır. Dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılmıştır. Esasen mülkiyet hakkına sınırlı bir kısıtlama gibi görünmektedir. Ancak kısıtlama eski malike değil, yeni malike karşıdır. Bu nedenle ortak taşınmaz hissesi alan yeni malikin bu durumu nazara alması gerekir.

Şufa hakkı aşağıdaki şartların bir araya gelmesi halinde kullanılabilir:

1-Şufa hakkının konusu ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlardır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz. Taşınmazın vasfının önemi yoktur. Taşınmaz arsa veya daire olabilir. Yeter ki paylı mülkiyete konu olsun.

2-Şufa hakkını ancak paydaşlar kullanabilir. Paydaşlık satış anında olmalıdır.

Satıştan önce sona eren paydaşların bu haktan faydalanamazlar. Yine satış sonrası paydaş olanlarda bu hakkı kullanamazlar. Türk Medeni Kanun md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Yine paydaş olmayan intifa hakkı sahibi, sükna hakkı ya da rehin hakkı sahibi bu hakkı kullanamayacaktır. Çünkü kanunda açıkça paydaş denilmiştir. Ancak özellikle intifa hakkı sahibinin bu hakkı kullanabilmesine izin verilmesi uygun olurdu. Yani taşınmazda sınırlı bir ayni hakka dayalı olarak hak sahibi olanlar ile alacak hakkı sahiplerinin bu hakkı yoktur.

Birden fazla paydaşın olması halinde diğer paydaşların tümü ya da birkaçı bu hakkı kullanabilir. Kimse bu hakkı kullanmaya ya da kullanmamaya zorlanamaz. Şufa hakkının birden çok paydaş tarafından kullanılması halinde taşınmaz hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

3-Fiili taksim olması halinde bu hakkın kullanılması mümkün değildir.

Paylı taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi kısmını kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu hak kullanılamaz. Ancak çok doğru bir karar olmadığı kanaatindeyiz. Bu durumda da kullanılması uygun olacaktır.  Neticede filli taksimin ilelebet sürmesi imkansızdır. Miras vb. yolla ortak sayısı değiştiği zaman dava konusu olacaktır.

4-Şufa hakkı ancak satış halinde kullanılabilir. Satış dışındaki bağış halinde kullanılamaz. 

Muvazaalı bağışlarda gerçek durum satış ise çift dava ile bu hak kullanılabilir mi? sorusu akla gelecektir. Ancak taşınmaz satışlarında mantıken mümkün değildir. Çünkü bağış muvazaa nedeni ile iptal edildiğinde ortada satış yoktur. Çünkü şekil eksikliği nedeni tapuda satışta olmayacaktır. Bu nedenle muvazaa davası açılabilse de neticesinde şufa hakkı kullanılamayacaktır.  Bedelde muvazaa iddiası ise farklıdır. Satış bedelinin muvazaalı olduğuna ilişkin iddialar dava konusu olabilir. Özellikle bedelin yüksek gösterilmesi halinde şufa hakkının bu davayı açması ispat açısından sorun yoksa önerilir.

Şufa Hakkı eski malike mi yoksa yeni malike karşı mı ileri sürülür?

Şufa hakkı yeni malike karşı ileri sürülür. Birden çok kişi tarafından satın alınmış ise hepsine karşı ileri sürülmesi gerekir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşın mülkiyet hakkı son bulduğu için ona karşı dava açılamaz.

Paydaşlar arası satışlarda ise bu hak kullanılamaz. Çünkü 3 kişilere karşı satış halinde kullanılabilir. Paydan 3. Kişi değildir.

Yine şufa hakkının kullanılması süreye tabi kılınmıştır. Süreyi ihtar ile kısaltmak mümkündür.

Satış işleminin paydaşlara bildirim yükümlülüğü vardır. Şufa hakkının kullanma müddeti Türk Medeni kanunun 733 maddesinde düzenlenmiştir.

“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

Bildirimden itibaren üç ay, her hâlükârda satıştan itibaren ise 2 yıl sonra bu hak kullanılamaz. Yani bildirim yaparak 2 yıl beklemeden kurtulunabilir. Ancak bazı taşınmazların paydaş sayısının çok fazla olduğu farz edilirse bildirimin maliyeti de yükselecektir. Ancak iki yıllık bir zaman süresinin çok kısa olmadığını, bildirimde bulunulmaması halinde hak kaybı olacaktır. Bu kısım bedel kısmında açıklanacaktır.

Bildirme yükümlülüğünü ihmal eden alıcı şufa davası ile muhatap olur. Bildirim yükümlülüğü şekle bağlanmıştır. Bildirimin noterden yapılması gerekir. Bu geçerlilik şartıdır. Yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir.

Şufa Hakkının kullanım şekli nasıldır? Yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?

Şufa hakkı, bildirimle değil ancak dava yoluyla kullanılabilir. Daha önceki kanundaki ihtar şartı kaldırılmış ve dava zorunlu kılınmıştır. Bu hakkı kullanmak isteyen bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.

Göreli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davaya konu gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki gayrimenkulün aynına ilişkin olduğundan kesin yekidir. Mahkeme re’sen dikkate almak zorundadır. Bu nedenle yetkili mahkemenin tespiti önem taşınmaktadır.

Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi Nedir?

Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:

Şufa hakkı (önalım hakkı) sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir. Ancak bazı taşınmazlarda hissedarların vefat etmiş olması, ya da hissedar sayısının fazlalığı nedeni ile bu bildirim mümkün olmayabilir. Bu durumu dikkate alarak kanun koyucu düzenleme yapmıştır. Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.

Şufa hakkının kullanılmasında ödenecek para nedir?

Özellikle şufa hakkının ihtarla bildiriminin zor olması nedeni ile yapılamaması halinde 2 yıllık süre öngörülmektedir. Bu süre içinde dava açıldığını düşünürsek bir yılda dava sürmesi halinde yaklaşık 3 yıl sonra para satıcıya ödenecektir. Ödenecek para nedir? Taşınmazın güncel satış değeri mi? Tapuda gösterilen değer mi? Faiz işletilecek mi bunlar çok önemli sorulardır.  Bu husus kanunda düzenlenmiştir.

“734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

Görüleceği üzere satış gideri ve satış bedeli ödenecek diye açıkça düzenlenmiştir. Yine ön alım hakkı dava ile kullanılacağından ödeme hâkim tarafından belirlenen tarihte ödeme yapılacaktır. Uygulamada bu süre yaklaşık satıştan 3 yıl kadar sonrasını bulabilmektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu çok büyük hak kayıplarına neden olmaktadır. Örneğin 2021-2024 arası enflasyon nedeni ile taşınmazların aşırı fiyatlanması nedeni ile taşınmazın 1/10 değerinde bir bedelle şufa hakkı kullanılabilmektedir. Bu hakkaniyete son derece aykırı bir durumdur. Ancak kanuni düzenleme net olup yoruma açık değildir. Bu nedenle güncel taşınmaz değerinin baz alınması mümkün değildir. Yine faiz hesabı ile ödeme yapılması da mümkün değildir.

Halil GÜVEN

Emlak Federasyonu Hukuk Danışmanı